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  2. » 2014/04

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


いくらまでなら借りられるのか?


一般個人として、通常、不動産ほど大きな借金をすることは他にないと思います。クレジットカードやキャッシングなど、無担保で借りられる金額は個人の信用度合いによって異なりますが、だいたい50-300万円/1社くらいといった感じでしょうか。収入の多い方が頑張っても通常は1,000万円以内になると思います。

一方、不動産の世界では、最低でも700-1,000万円くらいの借入を起こすのが普通になっています。それ以下ですと、金融機関が事務処理をめんどくさがって融資を断ることもあるくらいです。不動産という担保があるとこれだけ大きな金額が借りられるということは、いかに不動産に価値があるかと言うことを物語っていると思います。

さて、不動産に担保をつけたとして、いったいいくらくらいまでなら借入を起こすことができるのでしょうか。借入と言うものは常に総額で見られています。1,000万円借金した物件を4つ持っていれば、当然、その人の総借金額は4,000万円ということですね。この借入総額は、だいたい個人の年収の6-7倍くらいまで、やり方を間違わなければ20倍くらいまでですね。ちなみに法人化すればこの上限は変わってきます。

自宅と不動産投資、どちらを先にするべきか?3


自宅と不動産投資、どのように考えて進めればよいのかについて、以前も書いたことがありますが、非常に参考になる引用ですので再度ご紹介します。これは私が不動産投資をしてきた中で出会ったある華僑の方の話です。

彼はかなりお年を召した方だったのですが、数十年間日本で不動産投資をし続けていたのでかなりの資産家です。しかし、彼の住まいは自分が保有している1Kくらいの部屋だと聞きました。私はその方に、なぜそんなにお金を持っているのに、今でもアパートの一部屋に住んでいるのかと聞いたところ、中国のある地域では、資産形成に関するある考え方があり、彼はそれを実践しているだけだと言っていました。

それは「豪華なマイホームなんてとんでもない。そんな金があれば物件を買って、それを人に貸すことで自分の資産を増やしなさい」という考え方だそうです。余裕ができたら少しでも不動産物件を買って、人に貸し、自分は安い賃貸に住むことで、一生の間により多くの資産を増やしていくのが常識だとのことでした。

何を幸せとするかによる話かとは思いますが、ひとつの考え方としては役に立つのではないでしょうか。

自宅と不動産投資、どちらを先にするべきか?2


一方、不動産投資を先にする場合もメリットがあります。安定継続して収入がある前提ですが、賃貸物件は経営をして確定申告をすると、事業としてうまくいっている事業として、実績ある大家と見なされます。つまりはまったくの素人ではないため、銀行も安心して融資検討に臨んでくれるようになります。

また、住宅ローンの方が不動産投資用のローンに比べると、融資の基準がやさしいと言うことも挙げられます。つまり、より厳しい投資用ローンを先に組んで、後から住宅ローンを組んだ方が、比較的楽に進められると言えます。ともあれ、個人として普通に借入を起こせる金額というのは、ある程度の上限がありますので、その金額に近いレベルまででの話になります。

ここからは個人的な見解になりますが、マイホームというものは数千万円という高額な買い物であるにもかかわらず、家賃がまったく入ってこない、人生最大の「消費的支出」であると思います(自分を入居者として捉える向きもありますが詭弁だと思います)。一方、不動産投資物件であれば毎月の収入が見込めるため、これは「投資的支出」であると言えます。同じ借金にしても属性に違いがあるということです。

消費的支出のために、自身の貴重な与信を使ってしまうよりは、収入が見込める投資的支出の方を優先して進めた方が、最終的には多くの資産を残すことができるのではないかと考えています。どうしても自宅が欲しくなった時は投資物件を売却して、なるべく多くの現金を使って購入するべきかもしれませんね。

自宅と不動産投資、どちらを先にするべきか?


不動産投資のご相談に来られる方は、おおよそ30-40歳代の方が多いのですが、ちょうどこのくらいの年齢の方ですと、投資の検討と同時に、マイホームの購入も視野に入っていることが多いようです。現在は賃貸に住んでいるのだが、近いうちに自宅を買って引越しをしたいという感じです。

その際に、マイホームを買ってしまうと数千万円の借入をしなくてはならないため、不動産投資のための借入ができなくなってしまうのではないか?という疑問が出てきます。また逆に、先に投資物件を買ってしまうと住宅ローンが借りにくくなるのでは?という疑問も考えられますね。

これはズバリの正解というものはないと思います。どちらの場合でも成功している人がいますし、借入が邪魔をして、後の融資が思ったほど受けられなかったという方も見たことがあるからです。

マイホームを先に購入するメリットとしては、月々のキャッシュフローが比較的良くなることでしょうか。家賃よりはローンの返済の方が少ないケースが多いですので。融資の際には給料などの「入り」と、家賃や教育費などの「出」を計算されますので、毎月の支出は少ないほうがより有利になります。また、自宅を持っている方は、概して信用度は上がるようです。銀行から見て、「逃げない」と思われるということだと思います。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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