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  2. » 2014/07

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


ポートフォリオという考え方2


不動産業者の提供する情報が総て間違っているとは絶対に言いません。ある観点から見ると正解と言えると思われるものもあります。不動産投資は実にいろいろな手法が存在していますので、たまたまその人の考え方や状況に合致した投資情報に出会うことができればラッキーといった感じです。

たとえばの話ですが、一棟モノを専門に扱う業者はワンルーム投資をこてんぱんにコケおろしている論調ですよね。「ワンルームは資産価値がない」「ワンルームは担保評価がない」「ワンルームは土地が残らない…」などなどです。実はこれらの情報はまったくのでたらめです。規模は小さいものの稼ぎがある以上資産価値はありますし、それなりに担保もつけてもらえます。土地もちゃんと権利を持っています。

また逆に、「一棟モノはリスクが高い」「一棟モノはローンが通りにくい」「一棟モノは木造なので危険」など、ワンルーム業者は一棟モノを親の敵のようにあおり立てているケースもあります。もちろんある意味正しいですが、ウソではないという程度の情報です。極端過ぎる論調は政治家のようです。絶対値と相対値を入れ違えて書いているため、読者を混乱させているわけです。

私はどちらのメリット・デメリットもある程度解っているつもりですし、「ああ、考え方によってはそうも書けるな…」と思うくらいで読み流していますが、始めて不動産投資に取り組む方は、立場によってみんな違うことを言っているため、勉強すればするほど混乱に陥るという構図が見られます。

ポートフォリオという考え方


私が受けている不動産投資の相談の中で、相変わらず多い話題として「どのような物件を買うのが正解か?」というのがあります。ご相談に来られる方は皆さん本当に勉強熱心でインターネットでの情報収集だけでなく、本やセミナーなどでお金を払って積極的に情報を集めているようです。そして勉強熱心さが祟ってか、「いったいどれが本当の情報か解らなくなった」と、かえって迷う結果になること多いようです。

まず大前提として、本やセミナー、インターネットで出ている情報は基本的に信用しない方がいいということです。もちろんこのブログでさえそうです。私はなるべく客観的に多くの人が「失敗することのない」ような情報を書くように心がけていますが、それでも絶対に正しいと言うことはありません。よく考えてみればそれが投資の特徴なので当たり前ですよね。

もっとひどいケースとして、業者が提供している情報は信用度がさらに低いと思った方が良いと思います。中には例外もあるのかもしれませんが私は基本的に厳しい評価をしています。よく考えてみて欲しいのですが、万人に対して適したマルチな投資手法などはありません。特に不動産投資はその人の金銭的な体力、投資スタンス、リスク許容度、属性などを総合して道を選択しないと行けないので、当たり前と言えば当たり前です。

今は不動産投資を始めるには時期が悪い?4


結論から言ってしまうと、昨今の状況は不動産投資を始めるには難しいとは思いますが、決して時期が悪いとは言い難いです。もしも困難を乗り越えて購入することができれば、今ほどお手頃な価格で物件が出回っている時期はありません。物件を手放す側も、資金繰りで困っている人が多いからかもしれません。

また、物件は安くなっていますが、居住用の家賃はそれほど変化はありません。都心近辺の物件だけかもしれませんが、ワンルームは不況でも安定性抜群だと思っています。この時期に不動産投資を始めようという方であれば、きっと着実にキャッシュを手にする基盤を作ろうという人でしょうから、その目的には適しているのではないでしょうか。

いつも言っていることかもしれませんが、とにかく不動産投資は組むパートナーがカギです。融資の得意な業者、不得意な業者ははっきり分かれています。「自称得意な業者」もたくさん見てきました。ご相談者様の中には、意外と高い物件を不利な融資条件でつかまされていたケースも見かけますので、なるべく買ってからではなく、買う前にご相談いただけると損も少なくて済むかと思います。

今は不動産投資を始めるには時期が悪い?3


さて、一方、融資についてですが、借入が難しいので諦めている方も少なくないと思います。私のところに相談に来られる方も、半分くらいの方は融資が出てこないがゆえに物件を手に入れられないと言っています。確かに属性が比較的不利な方は特に難しい状況だと思います。

しかし、上場企業のサラリーマンや公務員、資格保持者や技術者などの、銀行からみてリスクの低い方であれば、私がお手伝いしている範囲だけでも、相当数物件を手に入れることに成功しています。ただ、どこの銀行も投資物件には消極的であることは否めませんね。

ひとえに銀行と言っても、融資成功の確率は、実際のとこ担当してくれる人のレベルややる気に相当影響を受けます同じ銀行に持ち込んでも、結果が異なることがあるのはこのためです。うまく言えないのですが、ある程度コネというか、パイプがある人はだいぶ有利だと思います。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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大家仲間1,000人を目指して

ニシオカのボランティアです!


本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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