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  2. » 2014/12

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


物件の評価の話6


物件評価をするにあたり、物件の積算価格ということを声高に語る方がいますが、これも価格査定という意味では相当インチキな代物です。指し値を入れる根拠として独自に算出した積算価格を提示されることが多いようですが、気をつけないと恥をかくケースが多いです。

路線価は国税庁の財産評価基準書を調べて、その金額に面積を乗じて算出します。2面が道路に面していたり、土地の奥行きや借地などの種別により若干の計算が必要ですが、まあそこまで厳密にやらなくても良いと思います。蛇足ですが質問が多いので計算方法を書いておきます。該当箇所の路線図を眺めて、物件が面している道路に「300C」などと書かれていた場合、これは、「平米(㎡)辺り、○千円」ということを意味しています。例えば100㎡の土地であれば、「300千円(=300,000円)×100㎡=3千万円」が、そこの土地評価価格ということになります。補正があったとしてもだいたいその金額近辺になることが多いです。CとかDとかいうのは借地権だった場合に使う補正ですので、とりあえず気にしないで結構です(その土地の評価の目安にはなりますが)。

これを何も考えないで使用すると、減価償却期間が過ぎた古い物件であれば建物の価値はゼロと見なされてしまうので、総て土地値で価格が決まってしまうことになります。それを真に受けて、その金額で指し値を入れると不動産屋や売り主にバカにされてしまうという寸法です。これだと地域にもよりますが、だいたい相場価格よりも3割くらいは安くなるケースが多いようですね。

物件の評価の話5


物件を評価するに当たって、建物自体の評価は非常に困難で、実際のところ出回っているチェックリストを使ったとしても大した成果が得られないことは以前お伝えしました。それどころか、そんなに完璧な建物を選んだとしても金額が高すぎたり、想定した融資が引き出せなかったりして、投資案件として良いケースにならないこともしばしばです。

私も不動産投資を始めた当初は、物件を一生懸命調べることが重要だと思っていました。しかし実地で経験を積み重ねるに連れて、物件自体よりも融資と管理の重要性に気がつくようになりました。ボロ物件ならボロ物件なりのキャッシュフローが得られればいいわけですし、新築同然であれば、少々金額が張ったとしても長期のローンが組めるのでいいのです。

不動産投資は、物件、融資、管理の3条件が揃って、はじめて成り立つものです。この内、融資と管理は初めての人にはなかなか取っつきが悪い領域だからか、多くの方は物件の調査(的な真似事)に異常な執着を示し、もっと重要な融資や管理、引いては出口戦略を考えずに取り組んでいるように思えます。繰り返しの話にはなりますが、投資物件は「どうせ他人が住むもの」なのですよ!
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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