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  2. » 2015/01

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


新築と中古、どちらがいい?2


一方、説明するまでもありませんが、当然、新築にも良いところがたくさんあります。

まず、建物に建築会社の保証がバッチリとついているところです。通常10年間は、建物の構造に関する故障が起きれば建築会社が修理してくれます。特に一棟モノですと、何かと修理やメンテナンスにコストがかかるものですので、この点は新築ならほとんど意識しなくても大丈夫です。

また、比較的交換にお金がかかるエアコンやガス機器などの故障もほとんどありません。当然水まわりや外壁・屋根などもきれいですので見栄えも良く、大規模な補修費用を積み立てておくこともないのではないでしょうか。

さらに新築のメリットとしては、家賃が比較的高く取れるところです。よく新築プレミアムとか言われるやつですが、やはり多くの入居者はできれば新築に住みたいと思っていますので、少しくらい家賃が高くても入居してくれるという訳です。だいたい相場の数千円は高いと思って間違いありません。よって、幾分利回りも良くなってきます

新築と中古、どちらがいい?


これも不動産に関わる話題の中で語り尽くされていながら、未だに議論が分かれ、結論が出ないところではありますが、新築も中古もどちらもメリット・デメリットがあると思います。まず、新築の良い悪しについて検討したいと思いますが、こと投資に関しては新築物件は不利な要素が多いように思えます。

新築物件はのもっとも気をつけなくてはいけない点は、物件にたっぷりと新築業者の利益が載っているという点です。デベロッパーが新築をするには、まず高い金利で銀行からお金を借りて土地を仕込みます。企画・調査・設計から行政への建築許可などを取り、材料費を負担し、ようやく建築に進みます。物件ができたらできたで広告宣伝をしなくてはなりません。また、安いモノではありませんので、営業も相当な費用をかけています。総て売れればそれなりに儲かりますが、売れ残れば二束三文でたたき売ります。そうして借金を返しているのです。

新築物件を購入しようとする場合、このような直接収益に結びつかない経費などが、総て物件に載せられていることを覚えておかねばなりません。他にも購入時に水道施設負担金などの名目でいろいろと取られることも少なくありません。新築は収益だけではなく、建築のためのコストから販売価格が算出されるのです。

物件の評価の話7


不動産投資は不動産物件を通じて収益を出していく営みですので、最も信頼性の高い評価方法は収益還元法になると思います。再調達価格がどうこう言う方もいますが、その物件そのものを再調達することはありませんので、投資家としてはあまり意味がありません。買い手の立場としては、その物件がどれだけキャッシュフローを稼ぐ力があるかが勝負であって、資産価値などはその後に来るものだと思います。

もちろん銀行は融資にあたり物件の資産価値を大きく評価しますので、良い融資が得られるかどうかはその評価に左右されます。ですが、理論上の評価価格と収益還元による価格は概して乖離しているものです。この両方の評価をバランス良く鑑み、適切な取引価格を算定していく必要があります。

収益還元法であれば、これもざっくりとした基準でしかありませんが、都心近郊であれば7%~10%くらいが普通だと思います。地方ならば12~14%くらいいってもおかしくありませんね。ただし7%だった場合はかなりの築浅で構造もしっかりしているはずですし、12%であれば若干郊外で木造の築古であることが多いかもしれません(一律に語ることはできませんが…)。市場に出回っている物件情報は、たいがいリスクとリターンが比例した関係になっています
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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