archive: 2016年01月  1/1

地方物件の入居者・オーナーのパワーバランス

東京近郊の賃貸物件は、いわゆる「東京ルール」が適用されており、家賃滞納や踏み倒しなどの悪質入居者であっても入居者側が守られてしまう異常な状態になっています。これを逆手に取る入居者も少なくなく、あまり言いたくありませんが外国人の方に特に多く見受けられます。これはオーナーに取ってはかなり手痛い状況です。ところが地方はまだ、入居者・オーナーのパワーバランスで言うと依然オーナーが優位です。地域によってはま...

地方物件のメリット

地方物件を実際に自分で買って、経営してみて、大家仲間からの情報もまとめてみると、意外なメリットも見えてきます。まず固定資産税が東京に比べて非常に安いという点が挙げられます。これは特に大型物件でメリットとなります。収入はそれほど変わらないのに支出が減るということですので、経営の安定化につながります。次に私が面白いと感じていることは、地方はちょっと「ブーム」が遅れているということです。いわゆる旧態依然...

地方都市の賃貸ニーズの研究

地方都市でも賃貸ニーズが集中する地域というのはだいたい決まっています。例えば東北なら個々の県の県庁所在地レベルだとまだ仕事も少なく賃貸需要が旺盛とは言いにくい印象です。しかし仙台なら秋田や山形など、東北地方全域からの一次出稼ぎニーズの吸収地域になっています。最低でもある程度の都市を形成しているということ、工場などの働き先が充実しているということが賃貸ニーズの最低条件かと思います。いろいろと目安はあ...

地方投資物件の賃貸状況はどうか?

「地方は人口減少で賃貸需要も少ないでしょ?これから危ういでしょ?」と言われる方が結構います。マクロで見ればその通りかと思います。ただ、これは地方をなめすぎと言わざるを得ません。もちろん場所によりますが私が持っている物件に加えて、大家仲間の地方物件の状況を見ても、ほぼ東京と同等の入居率になっています。東京に住んでいると体感しにくいのですが、東京近郊はどこに行っても平均的に人がいて、賃貸需要が安定して...

地方物件に融資はつくのか?

地方は土地が安いから担保評価が低く、融資がつかないのではないかという質問をよく受けますが、その通りです。実需を除いてサラリーマンなどが不動産投資をすることが少なく、賃貸不動産経営は土地持ちがやるものでした。よその地域の人が、土地も含めての不動産投資する案件への融資は難しいと考えて差し支えないです。また、これは私の主観も一部入っていますが、昔の地方は地場の不動産屋と地主である売主がなあなあの関係であ...