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  2. » 2016/02

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


地元の管理会社をどうやって探すのか?

では、どうやって地方物件を管理してくれる地元の不動産屋を探すのかという疑問ですが、これは都心の物件と同じです。プロの不動産投資業者が扱っている物件であれば、だいたいその業者が紹介してくれるはずです。逆を言うと、管理会社を紹介することのない物件は避けたほうが無難です。

いくつか地方物件を観察してみると、前のオーナーが使っていた管理業者をそのまま引き継ぐケースが多いようです。または地元近郊の大手業者が選定されることが多いみたいですね。しかし、東京も同じですが、大手の不動産業者はプロ大家さんが当たり前のようにやっているような各種の融通を利かせてくれないため、私はあまりオススメしません。やはり本音と建前を分かってくれる中小の管理業者でないと、費用がかさむ一方です。

ともあれ管理会社を使っている以上、オーナーは入居者と応対することはありませんし、離れた地方でも十分リモート管理ができるので、管理という観点から地方物件を毛嫌いする必要は特にないと感じています。東京と資産価値以外は、経営上そんなに大差ありません。

賃貸管理はどうするのか?

はじめての地方物件を検討している人がよく言うセリフとして、「地方ではイザという時、現地に行くことができない」という懸念があります。確かに急遽、物件を見に行く必要があるのであればそのとおりかもしれません。しかし実際のところ、緊急で不動産投資物件の現地に行くことなど、ほぼないと言っても過言ではありません。

いろんな地域に複数、物件を保有してみるとよく分かるのですが、実際のところ、東京近郊の投資物件であっても、緊急で現地まで行って問題解決にあたるということはまったくありません。もちろん現地に行くことがないとは言いませんが、別に週末でも問題ないケースがほとんどです。なぜ頻繁に物件に行くオーナーが多いのかというと、「簡単に行くことができるから、つい実際に現地まで行ってしまう」のだと思います。

自主管理をしているオーナーは別ですよ。自主管理は現場まで行ってナンボの世界ですので、なるべく現地に近い方がベターです。しかしほとんどの兼業大家さんは管理を委託しますよね。当然管理会社は地方にもあります。東京近郊に自分の物件があってもオーナーが現場に行ってすることは限られています。しかも「イザ」というケースはまずありません。東京であっても地方であっても、優雅な大家さんはお金で問題を解決するのです。

地方物件ならキャピタルゲインも狙える?

超ざっくりとまとめると、不動産投資に積極的なスルガ銀行が支店を出す地域が、次にブームとなる地域になる可能性が高く、従って投資物件に融資がつきやすいため、割の良い投資物件を買うことができるようになります。銀行がやる気が無い地域では、自己資金を多めに投入するなど、少々無理をしないと買うことができません。

銀行も商売ですので市場開拓をしていかないといけません。担保となる不動産資産の価値がこれから下がっていくと予想される地域には積極貸出しないわけです。青田買いではありませんが、銀行支店が開設されて早い時期であれば、まだ地価も安いことが圧倒的に多く、インカムゲインだけではなく、もはや東京では考えにくいキャピタルゲインも狙うこともできなくはないと思っています。

…ちょっと大げさに言い過ぎたかもしれませんが、単純に長期安定経営のためには物件は安いに越したことはないため、今の時代、地方物件は狙い目と言えます。

代替わりにより、売り物件が出てきた

大家仲間や知り合いの業者さんなどから地方の売り物件の情報をいろいろと集めていたところ、面白いことに気が付きました。地方の売り物件は世代交代で売りに出されるケースが多いようです。つまりオーナーである先代が亡くなるか老齢化するかなどの理由で、被相続人が売りに出すということです。

たまたまかもしれませんが東京近郊の投資物件の場合、どちらかというと本業の事業がうまくいかなくなって仕方なく手持ちの物件を売却するケースが多いように思えたため、ちょっとした違いを感じます。その一番の違いはスムーズさです。

例えば、地方の物件はあまり売り急いでいないためか、不動産屋の技術が弱いためかわかりませんが、地場の不動産屋から買おうとすると取引成立までに大概モタつきます。確かに地方物件は良いモノが多いですが、融資が難しかったり、相続で揉めたりしている物件も多いです。そういう意味ではプロの不動産投資業者が関与している物件を狙うべきだと思います。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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