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  2. » 2016/04

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備と対策9選(清潔編)2

シャンプードレッサー

私の師匠であるおばあちゃん社長が言っていました、「女は水回りだよ」と。女性をターゲットにリフォームをするのであれば、部屋の広さを犠牲にしてでも水回りを充実させる必要があるということです。こと清潔という観点から検討すると、女性にはシャンプードレッサーが評判が良いようです。中級以上の賃貸物件であればついていることも多いですが、家賃が5~6万円程度の物件ではほぼ皆無ですので差別化に有効です。

シャンプードレッサーは高いリフォームに思えますが、実は5,6万円程度で買うことができる設備です。ただ、導入のネックは施工費です。さすがに自力で洗面台を取り付けることはできません。旧設備の廃棄もありますしね。こういう場合は素直に業者を頼りましょう。本体と工事がセットになっている場合もあります。水道屋さんに直接声をかけてみても良いかもしれません。頑張って合計10万円を切るように交渉していきましょう。家賃1,2ヶ月分の費用で済みますので悪い投資ではありません。

ウォールミラー

私ですね、だいぶ前にすごいニュースを見てしまったのですが、なんと女性は年間300時間以上鏡を見ているという調査があるそうです。もちろん数字のマジックもあるのだと思いますが、、、うん、やっぱりそれくらい見ているかもしれませんね。街を歩いていてもミラーウィンドウの前では、スマホを見ている人を除いて、ほぼ総ての女性が鏡に写った自分の姿を見ています。

また、女性が部屋を借りる際は、必ず姿見を買うそうです。ドンキとかで。女性は鏡が大好きなんですね。この習性は賃貸オーナーにとっては見逃せません。さっそく物件アピールに使いましょう。

ウォールミラーを設置するべき箇所は2箇所。玄関すぐの廊下の壁と居室です。特にワンルームや1K物件の廊下は狭いのでウォールミラーを設置するだけで、相当明るく、広い印象を与えることができます。もちろん家具を置くこともできないデットスペースです。ただ、玄関から入って右か左に設置してください。正面やドアに貼り付けると風水的に良くないですし、なんとなく落ち着かない(実験済)ものです。特に女性は正面から誰かが来るのを特に怖がる心理があるとのことです。

予算に余裕があったらリビングにもウォールミラーを設置するとよいでしょう。ベッドが置かれるところ、ベッドから写らないところを探しましょう。あくまでもサービスですが、部屋も広く見えますし、内見時の印象アップには超効果的です。よくイケアの千円ミラーを取り付けている方がいますが、それくらいじゃ全然効果が無いです。背丈ほどもあるでっかいウォールミラーを取り付けましょう。今はプラスチック製の軽い、接着剤で取り付けるタイプもあります。これは効果がありますよ!

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備と対策9選(清潔編)

また女性ターゲットの話になります。男性の皆さまは身にしみて御存知の通り女性は要望度合いが高いので、女性を意識した装備にしておけばだいたい男性の要求はカバーできます。今回のテーマは「清潔」です。誰もわざわざ不潔な物件に住みたくありません。または、清潔をいつも維持できる物件に住みたいものです。清潔というキーワードでは、このようにプラス方面とマイナス方面の両方を清潔欲求を満たすようにしていきたいものです。

それではまずプラス方面の清潔設備から。

ウォシュレット

これはもはや当たり前の設備です。女性は8割方必須設備として認識していると思います。ところが古い物件を中心に、意外と未導入の物件が多いのが現状です。なぜ導入しないのか?もちろんコストがかかることもあると思います。仮に導入しようと思っても「トイレ部屋に電源がない」、「3点式ユニットバスだ」、「設置工事が高い」など、なかなか踏み出せないのだと思います。

まず、トイレに電源がない問題ですが、電源工事をするのは結構なコストがかかる上に、電気工事士の免許を持っていないとDIYができません。そこで昔の日本の知恵である二股ソケットという器具を使います。「1灯2差ソケット」とか言われているようですね。私はおじいちゃんオーナーの物件を見学した時に始めて見ました。電球(E26)のソケットから差込プラグを分岐させるというシロモノです。

つまり天井から電源を取ろうという作戦です。スゴイです!そんなことができるとは知りませんでした。古い装置らしいですが、ハッキリ言って新しいと感じました。温故知新です。。。が、配線がダサい!天井から壁を伝ってウォシュレットまで電源を引くので、手作り感があり所帯臭さを感じます。ただ、隣の部屋から電源を引くことができない場合などの最終手段としてはアリだなと思います。ウォシュレットを諦める必要はありません。1灯2差ソケットがオススメです。

3点式ユニットバスの場合はそもそも電源が使えません。正確に言うと施工不可能ではないのですが大変です。そんな時は電源不要な簡易ウォシュレットがオススメです。これはちょっと有名な商品なのでご存じの方も多いかもしれませんが、未だにつけていない物件も多いように感じます。これをつけるだけでウォシュレット完備とマイソクに書けます。うまく買えば5千円程度の投資です。工事も自力で簡単なので是非ともチャレンジしてみてください。簡単な工具だけで取付可能です!

地方物件まとめ

とにもかくにも東京の物件、特に数千万円台の投資物件は話にならないくらい値段が高くなっています。株と一緒で高過ぎる物件を購入すると手仕舞いが非常に難しくなるものです。もちろん高くても収支が合えば問題ありません。ただ、古めの中古木造で表面利回り7%、8%などではさすがに割に合わなすぎるのではないかと重います。

そこで地方投資物件です。まだ物件が安い、賃貸需要が十分にある場所を選ぶ、フルに近い銀行ローンが付くことなどの条件はありますが、それらの条件を満たせば投資案件として成り立ちます。逆に言うと現在は地方物件投資しかないと思ったほうが良いくらいです。不動産投資は物件を保有することに意味があるのではなく、そこから得られる収益にこそ意味があるものなので、場所にこだわり過ぎると投資の手を緩めることになってしまいます。

かと言って、地方物件を異常に進めているわけではありません。地方物件を選ぶより他にないと言っているだけです。不動産投資は時間をすこしずつお金に変えていく地道な経営活動です。なるべく早いタイミングでローンを組んで、大きめの資産を築いておくことが、後に大きな収益をもたらす仕組みになっています。これは経営なのですから、日本の製造業がある時は中国で、ある時はベトナムで、またある時は日本に戻って…と、世情に合わせて生産場所を変えてきたのと同様、不動産投資も小さいながら時代に合わせた経営判断をしていかねばいけないとのだと考えます。

なんのかんの言って、過去の成功体験にあまり固執せず、その時々で柔軟に戦略を変えていっている大家さんの方が規模も大きくなり、収益も大きくなっているのが良い証拠です。

地方投資物件所有者の声

私自身も地方投資物件を保有していますが、私の大家仲間にも遠隔地域の物件を保有している人が結構います。東京在住で地方の物件を持っている人、または地方に居住しながら東京の物件を保有している人も多いです。遠隔地物件の経営で一番参考になるのが転勤族サラリーマン大家さんです。

彼らはいつ、どこの地域に異動になるかわからないため、投資地域ごとにコアとなる賃貸管理業者を持っています。例えば名古屋地域であれば、名古屋地域にある不動産管理会社の中から比較的広域を管理してくれる業者を探し、数棟まとめて管理を委託しています。そして原則その会社とだけ密にやりとりをし、管理の手間を省くというパターンが一番うまくいっているように思えます。

海外に転勤になった大家さん仲間もいます。私もそうしていますが、こういう人は主要管理会社にある程度の裁量を渡し、その範囲内であればオーナー確認をすることなく判断してよいという契約にしていますね。もちろんある程度は管理会社判断による責任は追求しますが、悪質でない限りはあまり文句を言わないようにしています。ロスも少なくないですが、時間も手間もかからないので、結局はこのような管理形態にするのがオススメです。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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ブログだと読みにくい」というご要望に応え、ググっと一冊のpdfにまとめました。ブログで読むのが面倒な方にオススメです(165頁20万文字)。オマケ付きで「1,980円」です。
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大家仲間1,000人を目指して

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

※不動産投資のマジメな啓蒙(啓発)活動です。営業、勧誘等一切しません。

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