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  2. » 2016/05

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備と対策9選(清潔編)4

⑥キッチン傷などはシートで隠す

ワンルームのキッチンや、まだ使える洗面台の扉、建て付け家具の表面など、人が生活すると傷がついたり醤油?をこぼしたような落とせないシミが残っていることがあります。通常の生活でついた傷や汚れは入居者負担にできないですし、固定家具のパーツなので仕方ないと諦めているケースが多いと思います。

しかし、入居者はそんな傷や汚れも見逃してくれません。そういうところに年季を感じてしまい、それが全体的な部屋の生活感や中古感を醸してくるのです。でも建具や扉を交換するのは結構高いし、難しい。。そこでオススメなのがダイノックシート(装飾用塩ビ系シート)を貼って隠してしまうという方法です。ダイノックシートとはちょっと厚手なのり付きのシートのことです。色や模様が印刷されているので、サイズに切り取り、面に貼り付けるだけで、見違えるように綺麗になるというスグレモノです。飲食店の装飾などにも使われているので、ご存じの方も多いかもしれませんね。

ちなみにカッティングシートという似たようなものもあります。カッティングシートも同じような機能を持ったシートですが、ダイノックシートと比べて薄いので個人的にはあまりオススメしません。値段は張りますが、ダイノックシートというものを使ってください。

シートの施工は結構難しいです。貼る時に曲がってしまったり、模様が左右の扉でズレてしまったり、空気が入ったり、その空気を抜こうとして線のような跡が残ったりと、一筋縄ではいかないものです(すべて自分で経験済です)。ダイノックシート貼りで最も気をつけなければいけないのが、下地を真っ平にしておくことです。平坦なシートというものは、ちょっとのデコボコを過剰に浮き上がらせてしまいます。タバコのフィルムで平らなテーブルを触ってみてください。ものすごく凹凸を感じることかと思います。ダイノックシートも同じです。ゴミ、ささくれ、ペンキなどのムラなどはヤスリで削るかパテで埋めるかなどしてとにかく平らにしてください。やってみると結構難しいんですけどね。

私が不器用なだけかもしれませんが、中途半端な素人施工で手作り感を残すようなリフォームをするのであれば、ちょっとお金をかけても業者にお願いする方が数倍良いです。賃貸の世界では、手作り感とか味などという言葉はありません。工業製品だと思ってピシっと施工しましょう。

⑦エアコン配管に化粧カバー

あと、リフォーム後の部屋を見て残念なのがエアコンの室内配管ですね。テープでグルグルのまま露出していたり、一部浮いていたりと、手抜き感を感じることが多いです。ひどい場合だとその隙間にクモの巣が張っていたりすることもあります。エアコン交換業者にお願いすると1万円前後かかるので思わず削りたくなってしまいますが、私は化粧カバーをすることをオススメします。もちろん室内側配管だけで結構です。器用な人であればホームセンターで安く買ってきて、自分でカバーしても良いかと思います。壁に穴を開けられるレベルのDIYで十分施工可能です。化粧カバーは地味ですが、パッと見、エレガントになります。

空室を防ぐために絶対入れておくべき安い設備と対策9選(清潔編)3

次にマイナス面を少しでも清潔に見せる工夫です。

④床などの余計な模様や装飾張り替える

特に古い物件に多いのですが、なにやら茶系色の花柄(植物柄?)の床や、やたら押しの強い模様の壁紙を見たことがありますでしょうか?昔はトレンドだったのですかね、おばあちゃん家の内装みたいな模様をした内装材の物件があります。これらは深いエンボス加工していることもあってか、古臭い印象を醸しだしてしまいます。また、前入居者の気配というか、生活感が残っているものです。

これは思い切って張り替えてしまうべきかと思います。入居者は新品(風)を好みます。特に女性はうるさいです。原状回復リフォームの方針は、シンプルで明るく、スッキリとした清潔な部屋を目指していきましょう。リフォームの色を選ぶ際は、アクセントカラーを除いて、余程の自信がない限りダーク系とビビッド系はダメです。また、色の方向性を合わせて行きましょう。エキセントリックな色味を好む人もいますが、少数派です。

物件の仕様などを変えるのは難しいしお金もかかりますが、トーンを変えるくらいであれば金額も知れています。上質(っぽい)な、エレガント(っぽく)見える内装材を選ぶのがポイントです。ほんとに高級なものである必要はありません。

⑤電気ヒモ、スイッチプレート交換

人がよく触るところというのは、やはりよく汚れるものです。毎日、何回も触るところとして、電気などのスイッチ部分と、古い物件だと照明のヒモ、あとは見逃しがちなのがエアコンのリモコンです。これらは繊維やプラスチック、ゴムなどでできているため、磨いても綺麗になりません。ここは思い切って交換です。

電気ヒモなどは良いリフォーム業者だとタダで交換してくれたりします。ただ、自分でやっても数百円するかしないか程度ですし、交換も簡単なので退去時は必ず交換するべきだと思います。意外とベタついていたり、ヒモが長すぎるからという理由で結んで短くした後が残って縮れていたりと、不潔感と生活感が残っていることが多いです。あと、電気ヒモに延長ヒモや、先っぽにへんなマスコットの付いたものなどは止めたほうがいいです。かわいいかもしれませんが、趣味というのは人によってだいぶ違いますので、余計なことはしないほうがよいと思います。客を逃します。

スイッチプレートはシンプルなものだと数百円、プッシュ式のやつだと2~3千円程度です。スイッチではなく、パネルの部分だけであれば電気工事の資格は必要ありません。ドライバー一本で交換できます。参考までにですが、スイッチ部分の交換も実はそんなに難しくはありません。自己判断でやってください。スイッチプレートはプラスチック製品ですが、手垢で黒ばんだり、日焼けで黄ばんだりするものです。

リフォーム後の様子を見てみてください。スイッチのまわりを囲む壁紙は新品に交換するのですが、スイッチパネルだけが中古感が残っているのを感じることかと思います。ある程度であればメラミンスポンジで落とせるかもしれませんが、本当にちょっとしたことで不潔感を感じさせ、女性客を逃してしまうのであれば、適当なタイミングで交換してしまうのが吉です。

最後にエアコンのリモコンです。ボタンは多くの場合ゴムになっていると思います。ゴムは汚れを引き寄せるので、テレビのリモコンほどではないですが実は結構汚れています。ボタンの隙間のホコリ、正体不明のベタつき、黄ばみなどですね。結構汚い手で触っているのだと思います。目につくようであれば交換ですし、エアダスターで吹くだけでも少々綺麗になりますのでご検討ください。

基本的にプラスチックは消耗品です。不潔に耐性の強い方は気が付きにくいものですが、ぜひ奥さんなどにリフォーム後チェックをしてもらってみてください。「そこ、指摘する!?」というところを指摘されるので、目からウロコです。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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