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  2. » 2017/03

初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


新築物件はキャピタルゲインが得られるか?

新築を扱う不動産投資業者の話を見ていると、多くの業者が「インカムゲインは少ないが、10年後大きなキャピタルゲインが出る」というようなことを言っているようです。要は新築だから毎月の儲けはあまり大きくない。しかし収支トントンで持っていれば、10年後売却した時にン千万円の儲けが出るので頑張りましょうという感じのことを謳っています。私が感じることを言えば、まあシナリオ的にはそうなるが、現実を見るとどうかな…というところです。

まず10年後の売買相場などわかりません。今は融資の状況が良いので簡単に高額物件を買うことができますが、融資環境など毎年変わっているため、10年後に簡単に売れるかは誰にも予想できないことです。次にその相場観を元に、どうして10年後にその価格で売れるという予想が立てられるのかということです。もっとも良いシナリオで話をされても投資の良し悪しの判断がつくわけがありません。不動産投資は最悪ではなくてよいですが、普通よりも少し悪いシナリオで判断するのが適当です。10年後に資産を手放すということは、それより後の収益の源泉を捨ててしまうことでもありますので、それが1~2千万円程度のキャピタルゲインと釣り合うかも考える必要がありますよね。

つまりいつも言っているとおり、キャピタルゲインはあくまでもオプションのひとつでしかなく、それを目的に不動産投資をしてはいけないということです。不動産投資のメリットはある程度先が読める投資回収の確実性にあります。不動産投資を株やFXのようなヤマ勘や投機にしてはいけません。キャピタルゲインを狙うことは投機です。不動産投資は経営を買う投資です。ここらへんを履き違えないように気をつけましょう。つまり新築であってもキャッシュフロー(インカムゲイン)を重視していかなければリスクを負うことになるのです。

狙い目の新築投資スキームとは?

私が副業サラリーマンの方々に比較的オススメだと思う新築投資は、業者が土地から建築、入居者付けまでを手配してくれたものを、融資まで調整してくれた新築物件を購入するものです。これであれば中古物件と同じように新築物件を買うことができますし、比較的予期せぬトラブルは少ないと思っていただいて差し支えありません。手間と資金、大きなリスクテイクができない人にはこれしか選択肢はないと思います。

ただし、このパッケージ型の新築投資は単純に値段が高いです。当たり前ですよね、すべてのリスクを業者が負って作った商品ですので、建売住宅と同じです。私たちは姿あるもの、もしくは提示されたものを吟味して、低リスクで買うことができるので高くて当然です。ただし新築であるため家賃も高く、設備故障も少ない、しかもローン期間が長く設定されているためキャッシュフローもある程度期待できるという感じです。新築を狙う人はこういう物件を探していきましょう

また、これも私が見ている限り、ネットで派手に見かける業者にまともな業者はないように思えます。そんな狭い物件つくって数年度どうするの!?自己資金がそんなに必要になるの!?35年ローンなのにそれしかキャッシュフロー出ないの!?のような案件が多いです。以前も書きましたが、ネットで広告を出す=大量の見込み客からカモを探すというビジネスモデルなので気をつけて付き合っていきましょう(中にはまともな業者もいるかもしれませんが)。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

ノウハウの出し惜しみはしません!ご相談・ご連絡は右のメールフォームからお願いします。

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大家仲間1,000人を目指して

ニシオカのボランティアです!


本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

※不動産投資のマジメな啓蒙(啓発)活動です。営業、勧誘等一切しません。

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