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2006

物件の調査について2

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
では、どういう視点から物件を調査すればよいでしょうか?パッと思いつく限りでは、やはり投資なので、計算上お金がうまく回るかどうかを考える必要があります。何件か経営してみると分かりますが、意外と多くの予想外の出費があることに気がつかされます。金利や税金はもちろんのこと、共用電気代や物件の水漏れなどの修理代、風が吹けば壁がはがれたりする補修、夏場なら草むしりの手間賃など、枚挙に暇がありません。

ですので、はっきりいって場所次第ですが最悪の場合、空室リスクを15%くらいと見積もって、それに加えて5~10%くらいの余分な出費を見たほうが良いかと思います。当然鉄筋マンションよりも木造アパートの方が出費は多いです。シロアリ対策などは本当にお金がかかります。すぐに100万円くらいは飛んで行ってしまいます。この年のこの物件はかなりの赤字が発生しました。
※かなり過激に書いていますが、物件によってはこんな感じです。区分所有のマンションはまた別ですが。

修理などの緊急の対策はやはり無担保ローンカード(いいカードは左側で紹介しています)が役に立ちます。数十万円くらいであれば、生活費に影響なく修理費を出すことができるからです。持っているだけでも自分用のプチ銀行的に使えるので、不動産投資をする上では重宝することでしょう。不動産は換金に時間がかかる投資(=流動性が低い)です。何があってもとりあえずは難をしのげるように、私は融資枠だけはたくさん持っています。10枚くらい持っていますね。
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