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2006

物件の調査について4

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物件のマクロな調査をすることは、投資の出口戦略を考える上でも参考になります。出口戦略とはその物件を購入して最終的にはどうするかということです。例えば、物件を10年くらいのローンで購入し、10年後、その物件を手放すとします。そうした時にもしもこの物件が減価償却期間を過ぎるか、期間の残りが少なかった場合、次の人はこの物件を購入するためにローンを組みにくくなります。銀行は基本的に残存減価償却期間内でローンを組ませるようです

減価償却期間とは、その物件の耐用年数というものが物件の個性を問わず一律に法律で決められていて、例えば鉄筋だと47年間、木造アパートだと27年間(住宅の場合)などになります。新築であれば購入した金額をその法定期間内に渡って費用計上することができる制度です。例えば3,000万円(購入経費込)で購入した築15年の中古で木造アパートであれば、購入金額3,000万円から残存価格(10%)を引いた金額÷(法定耐用年数27年-築年数15年)で、毎年250万弱円づつ経費として計上することができます。ですので、お金が儲かって仕方ない優雅な人の場合、減価償却期間が少ししか残っていない古い木造アパートを購入し、例えば年間数千万円くらい減価償却を計上することで、わざとその物件を赤字化し、支払う税金を少なくさせるということが可能になります。

もしも10年後、物件をつぶして更地で手放す場合は路線化がひびいてきます。もちろん10年後の路線化など分かりませんが、おおよその参考にはなると思います。