22
2008

表面利回りの計算

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
インカムゲインを狙う賃貸用不動産物件を検討する際に絶対に必要となる考え方として、表面利回りというものがあります。表面利回りとは、その物件がどれくらいの利回りを実現できるかを想定賃料と物件価格から割り出すというものです。大雑把に計算してある程度の価値があると判断されれば、あまり詳しく知らなくても良いと思っています(投資を始めるに当たってはの話ですが)ので、まずはサラリーマン大家になるために必要最低限をお教えします。

表面利回り=年間想定賃料÷物件価格×100 になります。

月10万円の賃料で、1,200万円の物件価格あれば、10万円*12ヶ月/12,000,000円となるので、0.1となります。これに100をかけると10%という表面利回りが計算されるのです。
※バカ丁寧に書いてあるのは、最初、私がうまく理解できなかったからです。当たり前と思う方は読み飛ばしてください。

初めて手がける物件であれば、例えば月4万円の賃料で物件価格400万円くらいだとすれば、4万円*12ヶ月/4,000,000円となるので、0.12となります。これに100をかけると12%という表面利回りになりますよね。実は表面利回り通りに運用されることは絶対無くて、これに諸経費や税金、金利、管理料や修繕積立金、更には空室リスクによる収入ロスなどが入ってくるので、本当はこれも鑑みなくてはいけないのですが、まずは物件探しのためであれば、表面利回りで値段の妥当性を判断するというのが、基本中の基本であると思います。
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