05
2006

不動産売買にかかる費用(ワンルームマンション)3

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
また、このケースでは「表示利回り」に初期費用を含んだ場合でも約4.9%というまあまあの利率を誇っているようですが、これには月々のランニングコストを含んでいません。更には空室リスクやその他の軽微な費用が含まれてないため、まだまだ信頼できる数値ではありません。

実際にこのワンルームを運営した場合のキャッシュフローのシュミレーションをしてみます。「③年間の家賃収入額計(=収入)」から「④年間の諸費用支払額計(=支出)」を差し引いた額をよく見てください。なんと42,000円のマイナス(=赤字)になっているではありませんか!

これに加えて仮に1ヶ月の空室が発生したら、その年のキャッシュフローは42,000円+97,000(1ヶ月の家賃相当)で、計139,000円の大赤字になってしまうのです。まあどんな物件でも10%程度の空室リスクは見込んでおくべきだと思いますので、経営すればするほどお金が出ていくという物件を業者は「5%の利回り!」とか言って、知識のない一般人に売り込んでいるわけです
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