14
2006

不動産売買にかかる費用(ワンルームマンション)6

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
新築ワンルームマンション投資の悪口もこれで最後にしたいと思います。営業マンが使う2番目の売り文句、「ローンが終わったら物件だけが残って家賃=収入となります」というやつですが、これについては言わずもがなだと思います。

先のケースではローンの設定が35年になっていました。仮に順調に返済が進み、完済したとして、35年後のワンルームマンションの価値はいかほどあると思われますか?経理的に言うと、鉄筋マンションであれば減価償却期間が47年間あるので、25%程(47年-35年=12年)の価値が残存していると思ってよいでしょう。但し建物のみですので、単純に金額に直すと340万円程度かと思います。

しかし、実際の市場での価値で言うと、築35年というと2006年の現在で例えると1971年築の物件に等しいのです。設備や配管なども旧式で修理やリフォームが必要となる時期ですし、当然賃貸市場では古いため競争力が下がっている状態です。

つまり賃料は下がって、追加投資が要求されるので、結局はローンがまた数年続くのと同じような状態になると思います。無事に手放すまでいつまで経っても終わることのないキャッシュフローとの戦いになるように思えてしかたありません(ちょっと言い過ぎかもしれませんが)。

新築ワンルームマンション投資をやろうと意気込んでいる方がお近くにいらっしゃったら、是非このサイトを教えてあげてください。私は自ら独身向け新築マンションを購入して、実際に住んで、更に賃貸にまわし、そして売却しました。更に自ら投資用ワンルームに住んだ経験もありますので、業者の対応も良く分かります。この経験は本当に共有したい!
にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村