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2008

利回りについてどう考えるか

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします。詳しくは コチラへ。
実はあまり表面利回りというものは投資自体の判断には役に立たないのですが、普段目にするワンルームマンション系の物件であれば、だいたい8%から12%くらいに収まると思われます。何%以上なら良いかとは一概に言えませんが、無理矢理決めるのであれば8%程度を超えるようなものにしたいと思います。何故かというと、各種費用(「表面利回りの計算」参照)がかかってくるため、ある程度の余裕が必要となるからです。

よくチラシなどが入っている新築のワンルーム投資物件の場合、これが利回りが3%くらいになっていることもしばしばです。しかし3%くらいだと、諸経費を差し引くとほとんど確実にマイナスになっていまうので、サラリーマンの副業としての不動産経営者としては、避けるべきだと思われます。節税できる金額よりもリスクの方が大きいと思います。別の項でも書きたいと思いますが、新築を購入できる金額があれば、程度の良い中古が何件か買えてしまいます。(せっかくの新築を人に貸すなんてもったいない…。)

一方、あまり高い利回りを誇る物件も少し疑ってかかった方が良いです。よく20%以上の高利回り物件しか買わないと豪語する投資の達人もいらっしゃるようですが、不動産にも市場価格というものがあり、一般に出回る物件で15%くらい出ている物件は、借地権であったり、再建築不可物件であったり、または極端に古いなどのリスクが潜んでいることが多いように思えます。

世間の不動産投資の達人(?)の言うやたら利回りの良い物件を買ったというのは、競売前の任意売却という物件を手に入れた場合や、本当に運よく市場に出回る前の物件の情報が入ったからというのがほとんどなはずです。私たち一般サラリーマンは、はじめての物件で運よくそういうのに出会う確立はほとんど皆無ですので、怪しいタナボタを狙わずに安全・着実に実績を積んでいきましょう!