25
2008

安定不動産は必ずしも高利回りではない

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします。詳しくは コチラへ。
私の不動産投資戦略として、長期安定投資というスタンスを取っていますので、あまりリスキーな物件は避けたいと思っています。もちろん購入するからにはできるだけ安い方がいいに決まっているので、15%を超えるような高利回り物件にはすごく惹かれるのですが、インターネットに載っているような市場価格がつけられている物件で高利回りなものは必ず何か理由があります。(不動産業者が間に入っているので当たり前ですよね。異常に良いものは関係者が手を出しているはずです。)

今までに見た高利回り物件に潜んでいるリスクの例として、借地権である場合がありました。
※借地権とは?

これは所有権ではない、つまり、土地が自分の持ち物ではないものです。定期的に地代というものを地主に支払う必要があるのです。また、定期借地権であれば、一定期間が過ぎれば必ず土地を返還しないといけませんので、それまでに完全に元を取っておく必要が出てきます。アパートやビルなどの借地権の場合は、地主が土地の売却を建物の所有者に打診してくることがあるので、ちょっと作戦が変わってくるのですが、ワンルームなどの区分所有物件であれば、かなり面倒になると思いますので、長期保有の場合は避けた方が得策だと思います(売却も難しいですし)。

他には再建築不可物件というものもあります。分かりやすい例としては、建物の間口がとても狭い場合などが挙げられます。他にも理由はいくつかあるようですが、こういう物件はもしも壊れたりした場合、再度同じものを建築することができませんので、相当のリスクとなると思います。また、それを逆手にとって、将来間口が拡張されて最建築可能になるなど、先を見越して一戸建て物件などを購入する場合は、物件の価値が大幅に上がりますので、成功すれば一発逆転系のナイスな作戦となり得ます。

また、古い物件も利回りが上がる傾向にあります。1960年代築という私がまだ精子にすらなっていない時の物件などは20%を超えていたものがありました。ここまでくるとさすがに長期保有という意味で怖いので避けねばなりません(耐震を考えて1983年以降の物件にしようという作戦を以前、お話したと思いますし)。

私はあまり高利回りな物件でないとしても、長く安定的に家賃を稼いでくれる物件を求めていますので、ほどほどの利回りで且つ賃貸で人気のある物件を探していきたいと思います。

※高利回り≒投機的物件(安い理由が何かある)