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2007

競争力の強い中古区分所有マンション投資9

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
また、レオパレスなどのサブリース業者に借り上げてもらっている物件についても同様のリスクがあります。レオパレスの場合はさらに悲惨で、10戸のアパートであれば、サブリースの解約と共に一気に10戸の空室が発生することになります。しかも数ヵ月後にいきなり空室状態で引渡しという条件ですので、それこそ入居者集めはゼロからのスタートとなり、その間、銀行への返済もかなり苦しいことになります。ここらへんもレオパレスなどが極悪と言われているゆえんです。うまくいっているうちはいいのですが…。

一時的とはいえ、普通のサラリーマンが毎月数十万円の支出に耐えられますか?それなりに保有戸数を増やして、少しくらいの空室リスクに耐えられるようでないと、一棟モノの運営は大きな危険をはらんでいることを覚えておいていただくといいかと思います。

だいたい、空室というものはそう簡単に埋まるものではないと思った方が良いです。特に最近の一棟モノは郊外でないと手が出ませんので、その傾向は顕著です。購入するときはだいたい満室に近い状態でしょうからいいのです。問題なのは、入居者が一度出て行ってしまうと、郊外に行くほど次に埋めるのが大変になるわけです。なぜならばお客さんの絶対数が少ないからです。

空室は大家さんの努力である程度は埋めることができると思いますが、それでも半年以上の空室リスクを想定して購入に踏み切らないと、破綻の可能性も出てきます。かなり怖いことを書いていますが、要は「無理をするから失敗する」ということだと思うのです。
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