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2008

ローンのシュミレーション方法

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします。詳しくは コチラへ。
興味のある物件を購入する際に、必ず概算でキャッシュフローを計算しなければなりません。キャッシュフローと言うと難しい気がしますが、ただの収入と支出の差(支出には減価償却費や税金類など厄介なものもありますが)です。とりあえずは物件を購入して、経営が回るか回らないかを検討する必要があります。

物件購入には多くの場合、銀行からの借入が必要になりますよね。月々の大まかな支出を見るにはローンを何年で何%の利率で借りると、毎月いくらの支払いになるかを知らねばなりません。そのためにはローンシュミレーターで計算してみる必要があります。例えば、
http://www.c-house.or.jp/shop/main.html
※変なイラストが気持ち悪いですが、基本機能充実です。

練習のために、手軽でちょっと良さそうな物件を探してみました。例えば東京都で小田急線 千歳船橋駅 徒歩6分で500万円の物件がありました。ちなみに1984年築で月60,000円の収入だそうです。あまり売りは無いようですが、条件的には投資可能な物件の範囲内ですね。

これで上記URLで2番目のボタン、「借入金額から返済金額の計算」を押してみてください。そうするとローンシュミレーターの計算条件が出てくると思います。まず、借入予定金額をできるかどうか分かりませんが、最高額の「500」万円と入れてみてください。次に住宅ローンをするわけではありませんので、ボーナスのところは「0」万円としておいてください(これを延べ単といいます)。そして、借り入れ予定利率はシュミレーション上では「4」%としてください。投資用のローンは条件によってかなり利率が変わってくるので、とりあえず普通に4%で計算しましょう。返済期間は「10」年としてください。実際のところ、キャッシュフローを重視すると借入期間は長ければ長いほどいいのですが、まあここはお試しということで。ご自身の年収は参考情報ですので、お好きにどうぞ。

そうすると、月々の返済は50,622円となりますね。これはあくまでも物件価格の全額を借り入れた場合の計算です。月6万円の収入だと、5万円が銀行支払い分となります。これにマンションに付きものである管理費や修繕積立金などを入れると、本当にとんとんになってしまうのではないでしょうか?この場合は、100万円程度は頭金として用意しておくと良いと思います。
※この場合、減価償却は考えていませんのであしからず。

こういう風にして、暇な時に脳内投資(頭で投資対収益の計算だけしてニタニタしてみるバーチャル投資のこと)で経験を積んでみると、案外実地で役に立ちます

いろいろと投資物件がそろっているサイトが増えてきました。インターネットに出ている物件はお買い得が少ないのですが、勉強するだけならかなり役に立ちますね。