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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


借入に有利な条件、不利な条件

私たちがアパート・マンション投資で行う借り入れは、個々人に行うものですので、当然条件もケースバイケースになります。借り入れに有利な条件というものを知れば、少しは借り入れ作戦に活かせるようになるのではないかと思います。

私は借入を行うにはあまりいい条件ではないと自負(?)しているのですが、まずは不利であったと思うことを書いてみたいと思います。有利な条件はこれと逆になると思います。
1:独身であること
2:連帯保証人がいないこと
3:サラリーマン収入がやたら大きいわけではないこと
4:自己資金がないこと
5:(投資を始めた後ですが)借り入れ額が大きくなってきたこと


になります。

1:については、金融機関から見たらやはり「逃げるかも」と思うのかもしれません。幾度となく、融資担当者に「配偶者はいないんですか?いないならちょっと難しいですね」というセリフを言われてきました。私は困って、「彼女がいて、近々結婚するつもり」とか、「家の事情で結婚したい人がいるのだが、どうしても結婚できない」とか、いろいろと言い訳を使ってみましたが、どれが効果的だったかはよく分かりません。ほんと辛いですよね。結婚してしまった方、あなたは全然不利ではありません。むしろ有利だと思ってください。ちなみに子供が多くいる場合はちょっと不利に扱われるようです(これは未確認情報ですが、そういう話を聞いたことがあります)。

2:については、うちは実家が借金に対して厳しくて、不動産投資をあまり理解してくれていません。また、親兄弟に迷惑をかけたくないという理由もあるので、ほとんど完全にひとりの力で信用を完結することに成功しています(通常、ローンをする場合は担保をつけるか、連帯保証人=人的担保をつけるのが普通です)。自分と、購入する不動産のみを担保にして融資を受けるのは至難の業ですが、もし失敗しても金融機関以外に迷惑をかけることはないので、自信を持って進めることができます。ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、連帯保証人をつけないで借りるスーパーノウハウとして、団体信用保険(団信:だんしん)をつけてもらうようにお願いしてみるといいと思います。

3:についてもしょうがないのですが、私はサラリーマンとしてはしがない方ですので、1,000万円を超えるような人ほど信用されていないのが現状です。唯一、会社が大きいということで、私ではなく、その会社に勤めている私というものを信用してもらっているという感じです。給料が少ない分、会社の信用(大手に勤めているという事実で、会社が信用保証してくれているわけではありません)をフル活用しています。また、スーパーノウハウのレベルに入ると思うのですが、銀行に私自身を信頼と将来性のある人物であると売り込むために、私は頼まれてもいないのに職務経歴書と自分の考えをまとめた資料を作りました。5,500万円のアパートを購入した時は、これが決定打となって銀行が融資してくれました。人が貸付をするので、最後はやはり熱意をどう伝えるかです。ここは断言できます。

4:自己資金がないことについては、本当に致命的だと思いますが、物件を数件持つようになれば、なんとかなるようになります。(スーパーノウハウとして、短期的に資金を作る作戦については、どこかで書きたいと思います。)私の場合は本当に自己資金がなかったので、初めての物件購入は自分が住むためのマンション購入でした。これは普通に新築で銀行の融資付でしたので、10万円のみで買うことができました(買った当時は不動産投資などまったく意識していなかったですが)。初期はこの物件を中心として自己資金不足を補ってきたと思っています。

5:これは投資を始めてしばらくしてからの問題になると思いますが、借り入れ額が大きくなり、個人の信用の枠を超えてしまった場合、それ以上の貸付は困難になります。ここを破ることができるかどうかが、大きな成長の分かれ目になると思います。具体的にこうすれば破ることができるという方法はないのですが、私は打開することができたと思います。詳しくはスーパーノウハウのところで書きたいと思います。(一部、不動産投資の実績があるということで有利になる部分もあります)
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名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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