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2014

金利上昇リスクをどう考えるか?

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
空室や滞納のリスクは、実際に不動産投資をやったことのない人でも理解しやすいリスクですが、金利上昇に対してはどのように考えたら良いのでしょうか。だいたいですが、不動産投資用のローンは3%から5%弱の間で設定されることが多いです。また、ほぼ確実に変動金利が適用されると思っておいた方が良いです。

ちなみにローンというものは金利が安ければ良いというものではありません。仮に金利が安かったとしても、返済期間が短かったり、多くの自己資金を必要とされるケースもあるからです。大家(=事業家)たるもの、「金利なんてどうせ他人が返すもの」というくらい大らかに構えておいた方がいいと思っています。

ちょっと脱線しますが、ローンで一番重視しなくてはいけない点は、月々の返済金額になります。仮に1,000万円借り入れたとして、3%という安い金利でも10年の返済期間ですと、毎月96,560円になります。しかし、同じ金額で5%という高い金利であったとしても、20年で返済すればよいとすると65,995円になり、毎月の返済金額の差は3万円も違います。

確かにここまで条件が異なると、合計支払利息は400万円以上の差があります。しかし、この利息は賃料にてまかなうものですので、大家さんの持ち出しではありません。10年間、毎月2万円の自腹を切る赤字キャッシュフローで経営するか、20年間、まったく持ち出しなく黒字経営をするか、経営の余裕が変わってくるため、次の物件購入にも影響が出てくるものですので要注意です。

特に理系っぽい方に多い傾向があるのですが、金利のパーセンテージばかりに囚われすぎないようにしましょう!不動産投資は物件、融資、管理などを総合的に判断するべきものです。
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