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2014

区分所有は担保にならないという噂は本当か?2

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
あえて言うのであれば、ちょっと担保というものに夢を見すぎているのかもしれません。1,000万円の区分所有を担保にして1億円の物件をフルローンで買うなどという極端なケースであれば、確かに担保としては余力不足だと思います。常識かもしれませんが、担保とは等価評価(か、若干低めの評価)が原則です。1,000万円の物件であれば、新たに1,000万円の物件を買うときには十分担保として力を発揮します。

また、2番抵当というのもあまり担保価値がないものです。2番抵当とは、既に担保(1番目の優先順位)が付いている物件に対して、2番目でいいので担保をつけるというものです。これは、物件の売却価値-1番抵当の返済 の残金分しか価値がありませんので、金融機関も扱いたくないものになります。ただ、例外もあって、2番でも3番でも担保をつけることに意義があるという金融商品もあるようです。

これが一棟モノだと、金額自体が大きいため、2番抵当にもそれなりの価値が残っているケースがあります。例えば1億円の物件で、20%返済が完了していれば、2,000万円ほどの担保余力があるからです。担保価値とは所詮はその程度の話です。

ですので、価値のある区分所有を買っている限り、「区分は担保にならない」とか「区分はマイナスの資産だ」というのは、一棟モノ業者の営業トークでしかありません
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