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2015

新築と中古、どちらがいい?3

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
ここにひとつ落とし穴があるのですが、確かに新築物件の最初の入居者は比較的高い家賃で入っていることが多いため、新築なのにそれなりの表面利回りとなっていることが多いです。部屋数の多いアパートであれば、1部屋分くらいは余分に取れているケースも見受けられます。よく賃貸情報雑誌を見ると、「新築特集!」というページがありますよね。ああやって新築は少し高い家賃で募集をしているわけです。

ところが、逆に考えてみると、今入っている最初の入居者が出て行ってしまい、次の入居者がこの部屋を検討する場合は、既に中古物件としての家賃しか払ってくれません。まだ築数年の浅い物件でも、築十何年の物件であっても、ほとんど家賃には変わりがないのです。

ここに新築物件の大きな落とし穴があります。新築物件で最初から入居者がついている物件の場合、2、3年して入居者の入れ替えが発生すると、一気に利回りが下がることがあるということです。特にワンルームマンションではこの傾向が顕著です。ここらへんは気をつけておかねばならない要素ですので、私が新築を勧める場合は、必ずレントロールを確認し、ついている入居者の家賃と相場との乖離をチェックしています。
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