27
2015

新築と中古、どちらがいい?4

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新築には他にも良いところがあって、長期でローンが組めるということや、ローン自体がつけやすいということなどもあります。ただ、融資の領域は中古物件でもやり方次第なので、物件自体と金融機関とのやりとりによってはあまり差がないところとも言えます。

ちなみに今まで書いてきたことは、新築一棟モノの話です。同じ新築でもワンルームマンションですと、ちょっと話は違ってきます。ワンルームですと、そもそもあまり修繕費はかかりません。大きい箇所でもガス機器やエアコンくらいです。かなり古い物件ですと、水まわりなどもあり得ますが、通常ほとんど大規模な補修は必要ありません

つまり、新築ワンルームですと、高い物件価格で買わねばならない上に、高い家賃で入居者が入っているため、一時的な表面利回りは少し高いものの、一度入居者が出てしまうと一気に利回りが下がる可能性が高いということです。そうすると何が起きるかというと、大きなローン返済額、家賃下落の可能性、中古と変わりのないメンテナンス費用がかかるという状態になります。要は新築で得られるメリットが極めて少なく、逆にデメリットばかりを背負ってしまうことになりかねません(要は中古と大して変わらないのに物件が高いというような感じです)。

さらに最悪なのは、普通に管理していても簡単に入居者がつく状態なのに、無駄にサブリースがつけられていることが多いというところです。ノーリスクで管理業者にお金をあげているようなものです。途中解約もできない契約になっていることが多いですし。それでも売れているのは、基本的に新築ワンルームは知識や経験がないサラリーマンを狙った商売だからでしょうか。その内、社会問題になると思います