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2008

始めて買った投資用マンション2

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします。詳しくは コチラへ。
買付証明を書いたはいいのですが、先立つものがあまりありませんでした。世話になった不動産屋の馴染み(?)の信用金庫に一緒に相談に行って、物件代金800万円の内、なけなしの自己資金300万円を頭金にして仲介手数料や登記料等含め約600万円のローンを組むことにしました。まあ300万円でもあっただけ良かったのかもしれませんが、いきなり無一文状態です。独身だからこそできるワザという感じです。今であればこの程度の物件であれば頭金は絶対に1円も出しません!

これから投資をしようと思う方にとって、少しでも参考になればと思って、できるだけ具体的に書こうと思います。バカっぽいかもしれませんがご勘弁ください。

7月の初旬、不動産屋と一緒に物件近くの信用金庫に行きました。さすがに馴染みの信金だけあって、担当と課長、店長が出てきて名刺交換をしました。その後、店長は部屋から出て行きましたが、課長と担当に物件の説明をしました。

課長からいろいろと聞かれたのですが、特に覚えているのは自己資金はいくらあるのかということでした。私はうっかり正直「に300万円くらいかな」と答えてしまったため、「では、足りない分600万円を借り入れましょう」と言われてしまいました。その他条件などは一切こちらから交渉の余地はなかったように思えます。月返済額6万円、4%で10年返済という条件です。家賃が8万円ですから修繕積立金や管理費を除くとほとんど利益なしという感じです。

何を信金の担当に尋問されたかというと、

・どこに住んでいるのか?
(恐らく信金は営業地域が決まっているためだと思われます。こればかりは正直に答えるしかありません。)

・なぜ、不動産投資をしようとしたのか?
(大型物件になればなるほどこういう質問をされる気がします。私は将来起業しようと思っていて、そのための資金つくりであると答えました。案外ウケが良かったように思えます。)

・どこに勤めていて、どういう仕事をしているのか?
(私は運よく手堅い会社ですので、たいした収入ではないですが印象が良かったように思えます。ここではなるべく手堅い仕事をしていて、歩合などの不安定要素が少ないことや逃げないしっかりした会社であることをアピールする方が良いと思われます。)

・なぜその物件なのか?
(鉄筋コンクリートの物件は、少々古くても減価償却期間(法定耐用年数)が長いためか、それなりに長い期間で返済するローンを組んでもらいやすいようです。ここでは賃貸的に人気がある物件である理由をきちんと述べると良いと思います。→賃貸で人気がある=安定している。融資担当者は安定を好みます。)

・親は何をしている人なのか?
(私は当時25歳程度でしたので、やはり最後は親ということだったのだと思います。ぎりぎり働いていましたので、それがまた好印象だったと思われます。)

・結婚しているか?
(独身は本当に信用が弱いです。が、彼女がいて、先を考えている旨を匂わすのは良いと思います(本当かどうかはどうでもいいのです。))

・連帯保証人は親でいいのか?
(私の場合はどうしても親が借金を許さないので、これが一番の問題でした。たまたま物件の売主が他の物件を買うためにどうしても売らなくてはいけないという理由があったことと、それなりに金持ちであったため、うまく交渉して売主に連帯保証人になってもらいました。奇跡です!)

などでした。

かくして、私は晴れて夢の大家となったわけです。スタートは非常に小さいものでしたが、物件を保有するということ自体が既に経歴となるようですので、その後の物件取得には有利に働きました。めでたくすぐに入居者も決まり、利益は超少ないながらも安定した資産になっています。