06
2009

いったいいつが買い時か4

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
---私、ニシオカがボランティアで100名様以上の不動産投資相談に乗ってきて、典型的な疑問・質問・不安などが見えてきましたので、ここでまとめて記事化します。---

最近で言うと、先の金融危機により今までになく融資を受けるのが厳しい状態でした。そもそも不動産投資向け融資から撤退した金融機関もありましたし、貸し出したとしても年収が600万円以上で自己資金率が3割を超えていなくては検討の机上にすら上げてもらえないというケースもザラだったようです。つまり多くの人にとっては物件を買いたくても融資をしてもらえないため、不動産の売買は今までになく冷え込んでいました。そうなると不動産を売りたい人も買う人がいないために困ってしまい、需給の関係から必然的に物件価格は下がりに下がったというわけです。

物件価格(相場)はとても下がっている。しかし融資をしてくれないために買うことができない。という状態が1年くらい続きました。投資家にとって激安の大型物件がザクザク出回っている中、指をくわえて眺めているしかできないという時代だったと言えます。つまりこの時期は理論的には買い時だったのですが、買うことができなかったために買い時ではなかったのです。

逆に言えば、もしも現金をたくさん持っていて、融資を受ける必要がない人にとっては千載一遇の買い時でありました。恐らくバブル時の1/10くらいの価格だったのではないでしょうか。実はこの頃、誰もがあこがれる大型RC物件は融資を受けられませんでしたが、ワンルームは比較的堅調に融資を受けることができたため、着実で賢い投資家は安いワンルームをコツコツと買い進めていました。
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