29
2014

ポートフォリオという考え方4

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします。詳しくは コチラへ。
なんか敵を多く作りそうなことばかり書いているので怖いのですが、私なりに真実を言っているつもりですのでご容赦ください。初心者を食い物にする業態が理解できないだけです。

セミナー屋に多い「必要のない情報」とは、100円単位でシミュレーションする経営計画の立て方や、銀行窓口から突破する融資の交渉のやり方、あと多いのは物件のリフォームや管理に関することですね。

超詳細なシミュレーションなど、ちょっとの例外発生によりあっという間にズレが生じるものです。「ざっくりとどれくらい儲けるか・損するか?最大のリスクと回収期間は?」という程度が解れば大家としては十分です。銀行提出用の資料など業者に作らせればいいのですから。銀行との交渉も基本的には業者にやってもらった方が有利なことが多いです。銀行の窓口から交渉を始めて”最恵国待遇レベル”を引き出すのは至難の業ですので。

また、物件のリフォームも自力でやることでチマチマ数千円値切るために時間を浪費するよりは、少々高くてもスパっと業者に丸投げし、その代わり数日でプロの仕上がりを期待する方が余程儲けが大きくなります。家賃が6万の物件であれば1日の売り上げ機会損失は一部屋あたり約2,000円です。自力で下手な素人工事をやることで1週間入居者募集が遅れてしまうと、それだけで1.5万円近い機会損失になるわけです。

本業も忙しいエリート大家さんは、任せるところは任せて優雅にアウトプット重視でいきましょう。合い言葉は「前向きなドンブリ勘定」です(笑)!