29
2014

ポートフォリオという考え方4

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
なんか敵を多く作りそうなことばかり書いているので怖いのですが、私なりに真実を言っているつもりですのでご容赦ください。初心者を食い物にする業態が理解できないだけです。

セミナー屋に多い「必要のない情報」とは、100円単位でシミュレーションする経営計画の立て方や、銀行窓口から突破する融資の交渉のやり方、あと多いのは物件のリフォームや管理に関することですね。

超詳細なシミュレーションなど、ちょっとの例外発生によりあっという間にズレが生じるものです。「ざっくりとどれくらい儲けるか・損するか?最大のリスクと回収期間は?」という程度が解れば大家としては十分です。銀行提出用の資料など業者に作らせればいいのですから。銀行との交渉も基本的には業者にやってもらった方が有利なことが多いです。銀行の窓口から交渉を始めて”最恵国待遇レベル”を引き出すのは至難の業ですので。

また、物件のリフォームも自力でやることでチマチマ数千円値切るために時間を浪費するよりは、少々高くてもスパっと業者に丸投げし、その代わり数日でプロの仕上がりを期待する方が余程儲けが大きくなります。家賃が6万の物件であれば1日の売り上げ機会損失は一部屋あたり約2,000円です。自力で下手な素人工事をやることで1週間入居者募集が遅れてしまうと、それだけで1.5万円近い機会損失になるわけです。

本業も忙しいエリート大家さんは、任せるところは任せて優雅にアウトプット重視でいきましょう。合い言葉は「前向きなドンブリ勘定」です(笑)!
にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村