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2014

物件の評価の話2

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします。詳しくは コチラへ。
まず、物件の調査(建築的な話)についてですが、あまり言いたくはないのですが、実際のところ私たち素人にはほとんど何も解りません。解らないし、物件の問題点をはっきりと見抜くことができないケースがほとんどです。もちろん一棟モノであれば、最低限のチェック項目はあります。しかし既に入居者がいる状況で内見も困難ですし、物件に降りかかる災難の7割は事前に予期できないので、極端なことを言ってしまえば、購入する物件はほとんどどれでも構わないというのが真実です。

専門性もなく外から眺めて、専門家気分でテキトーに評価するのも結構ですが、若干の経験をした者から言わせていただけば「気分の問題」というレベルです。災難が降りかかるとすれば、それはほとんどの場合、「思わぬ事態」です。

私は「一都三県、真ん中の方」という地域的な投資方針は持っています。賃貸需要が圧倒的に多い、単純に資産価値が高いというざっくりとしたレベルでのポリシーです(なので例外も多数あります)。この地域にある物件で、物件価格を除いて投資に値しない物件はほとんどないと言っても過言ではありません。なんと言っても普通に経営努力をして、賃貸が成り立っていない物件はありませんから。

むしろ、誰でも調査をすることなくわかる”難のない物件”であれば、それはだいたい価格が高すぎることが多いため、投資不適格であるケースがほとんどです。「いい物件が欲しい」のか、「いい投資案件が欲しい」のか、はっきりさせて投資に望まなければいけません