07
2014

物件の評価の話3

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
確かに不動産は数千万円もする巨大なリスクを負うため、徹底的に調査をして進めたくなるモノです。ただ、仮に新築を買っても姉歯問題のように予期せぬ出来事もないとは言えませんし、世の中には姉歯物件以下の物件が普通に出回っています。こう言っては元も子もありませんが、はっきり言って物件自体は縁とか運とかのレベルです。

そりゃ構造も良くて、新しくて、設備がいっぱい付いていて、パッと見の問題もない物件がいいに決まっています。しかしそういう物件はすべからく金額が高いものです。投資物件は自分が住むわけではないので、自分が住みたい・欲しい物件ではなく、ターゲットとする人が住むに適切かどうか、良い融資条件を引き出せ、キャッシュフローは十分に稼げるか、売却時に困難はありそうか、などを瞬時にドンブリ勘定で評価し、何よりもライバルに先んじて買い付けを入れることが肝要です。

経験のみを根拠として無茶苦茶書いてしまいましたが、言いたかったことは、「そんなに物件調査で気張る必要はないですよ」ということです。私たち素人ができる調査なんてたかがしれています。せっかくのおいしい物件なのに、無駄に細かい情報を要求して不動産業者に面倒だと思われたら、他の人に売りに行くに決まっています。それで業者の動きが悪いとか言っている人が後を絶ちません。とにかくあなた以外にもこの物件を狙っている人がいるということを見極めて、投資案件としての評価や業者・売り主との交渉に臨まないと、いつまで経っても”エア大家”(気分だけ大家さんな人のこと)から抜け出せません
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