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2014

物件の評価の話4

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
自分が本当に欲しいと思った投資案件であれば、スピード重視である程度覚悟を決めて進めていく必要がある旨お話ししましたが、あまり委細に至り気を張り詰めて投資に望む必要もないということもお伝えしたいことです。

以前、どこかの物件評価用のエクセルマクロを相談者の方から見せていただいたのですが、あまりにも理論主義過ぎて卒倒しそうになったことがあります。よく言えば隅々まで気が行き届き、抜けや変数が少ない完璧なシミュレーションなのかなと。凄いと思ったことは、「町内会費120円/月」や、「自主的な修繕積立金20%(RC造物件なのに)」など、ほんの少しの事態で変わってしまう数値や、あまりにも現実的ではないリスク費など、杞憂に近いレベルの試算であったことを覚えています。

数千円の誤差なんて数日の空室で発生する数値ですし、空室率も地域や構造、立地などによってだいぶ変わってくるものです。経営努力も大きく作用する領域ですので、これは一律で定義することはできません。また、修繕積み立てについても、特にワンルームであれば、大人の小遣いで修理できるレベルがほとんどです。ミミッちいことに気を揉むのではなく、きちんと年間を通じて収支を合算し、それでプラスであれば大きな問題はないと判断し、進めていくことこそが、格好いい、イケてる大家さんではないかなと思ったりします。資産家なんですから、小さいことを気にしない!と思います(笑)。
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