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2014

物件の評価の話6

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
物件評価をするにあたり、物件の積算価格ということを声高に語る方がいますが、これも価格査定という意味では相当インチキな代物です。指し値を入れる根拠として独自に算出した積算価格を提示されることが多いようですが、気をつけないと恥をかくケースが多いです。

路線価は国税庁の財産評価基準書を調べて、その金額に面積を乗じて算出します。2面が道路に面していたり、土地の奥行きや借地などの種別により若干の計算が必要ですが、まあそこまで厳密にやらなくても良いと思います。蛇足ですが質問が多いので計算方法を書いておきます。該当箇所の路線図を眺めて、物件が面している道路に「300C」などと書かれていた場合、これは、「平米(㎡)辺り、○千円」ということを意味しています。例えば100㎡の土地であれば、「300千円(=300,000円)×100㎡=3千万円」が、そこの土地評価価格ということになります。補正があったとしてもだいたいその金額近辺になることが多いです。CとかDとかいうのは借地権だった場合に使う補正ですので、とりあえず気にしないで結構です(その土地の評価の目安にはなりますが)。

これを何も考えないで使用すると、減価償却期間が過ぎた古い物件であれば建物の価値はゼロと見なされてしまうので、総て土地値で価格が決まってしまうことになります。それを真に受けて、その金額で指し値を入れると不動産屋や売り主にバカにされてしまうという寸法です。これだと地域にもよりますが、だいたい相場価格よりも3割くらいは安くなるケースが多いようですね。
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