02
2015

物件の評価の話7

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
不動産投資は不動産物件を通じて収益を出していく営みですので、最も信頼性の高い評価方法は収益還元法になると思います。再調達価格がどうこう言う方もいますが、その物件そのものを再調達することはありませんので、投資家としてはあまり意味がありません。買い手の立場としては、その物件がどれだけキャッシュフローを稼ぐ力があるかが勝負であって、資産価値などはその後に来るものだと思います。

もちろん銀行は融資にあたり物件の資産価値を大きく評価しますので、良い融資が得られるかどうかはその評価に左右されます。ですが、理論上の評価価格と収益還元による価格は概して乖離しているものです。この両方の評価をバランス良く鑑み、適切な取引価格を算定していく必要があります。

収益還元法であれば、これもざっくりとした基準でしかありませんが、都心近郊であれば7%~10%くらいが普通だと思います。地方ならば12~14%くらいいってもおかしくありませんね。ただし7%だった場合はかなりの築浅で構造もしっかりしているはずですし、12%であれば若干郊外で木造の築古であることが多いかもしれません(一律に語ることはできませんが…)。市場に出回っている物件情報は、たいがいリスクとリターンが比例した関係になっています
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