05
2010

利回りとキャッシュフローのこと

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします。詳しくは コチラへ。
不動産投資の物件を選ぶに当たって、私はキャッシュフローを一番重視するべきだと思っています。利回りばかりを意識している方も多いようですが、利回りはあくまでも物件の相場を見る程度のものであって、経営の安定性の確保や経営計画を立てるためにはまったく関係のないものです。

キャッシュフローの目安なのですが、まず、単身者用の部屋は一日あたりだいたい2,000円~2,500円くらい稼いでいる計算になります(2,000円~2,500円×30日=60,000円~75,000円)。そこそこの築古で鉄筋のワンルームだったとしてこれが9%の利回りであるとすると、物件価格は1,000万円くらいです。900万円を20年で3.5%のローンを組んだ場合、毎月5.2万円の返済となります。管理費修繕費が1万円だとして、毎月の固定支出が6.2万円です。家賃7.5万円から、6.2万円の支出を引くと、この場合、物件のキャッシュフローはだいたい1.3万円となります。

ひと部屋あたりこれくらいのキャッシュフローが確保できれば、万一の際にもおおよそ対応が可能になると思います。どれくらいのリスク許容力があるかというと、ローン金利が6%になったとしても、月々のキャッシュがマイナスにならないくらいのレベルです(固定資産税等除いて計算しています)。