12
2010

利回りとキャッシュフローのこと2

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
本当にざっくりとした目安でしかありませんが、だいたいひと部屋あたりのキャッシュフローはワンルームであれば1万円強/月あれば良いのではないかと思います。金利は概して高ければローン期間が長く、安ければ期間が短いか、自己資金投入率が上がってくるものです。自己資金も少なく、金利も安くて期間も長いという住宅ローンのような融資条件があるとしたら、それは不動産業者の提携ローンでなければあり得ません。その場合、物件自体と管理業者の実力などを見られるので、少々物件価格が高く設定されていても仕方ありません。

このように、だいたいキャッシュフローは一定になるようになっています。銀行から見れば、リスクを負うならば金利は高く設定するのですから当たり前ですよね。銀行にとってのリスクとは、物件自体のリスクに加えて、長期の貸し出しや、少ない自己資金、短い耐用年数などになります。

私の考え方は、なるべく銀行に多くのリスクを背負ってもらうローンを組むということです。投資ローンは住宅ローンではありません。金利などはどうせ入居者が払ってくれるものです。自己資金を大量に入れてキャッシュフローを上げるよりは、なるべく手元に現金を温存しておいて、万一のリスクに備えていく方が良いのではないかと思っています。現金を先に入れるか残しておくかだけの違いかもしれませんが。
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