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2010

利回りとキャッシュフローのこと3

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
よく、死ぬほど高い利回りを求める方がいらっしゃいます。個人個人の投資方針ですので否定はしませんが、高い利回りを追い求めることは、リスクを追い求めることになると認識しなくてはいけません。今までも何回か書いていることですが、利回りが良い=相場よりも安いということですよね。安いということはなんらかの事情があるということです。高くても買う人がいるならば、わざわざ値段を下げたりはしません。

不動産には明確な相場があります。なぜ物件が安くなるかといえば、安くしなくては売れないからです。理由にはいろいろあると思いますが、例えば売り急いでいる、即金で売らなくてはいけない(ローンだと売るのに時間がかかるので)、相場を知らないなどを除けば、すべてリスクが価格に折り込まれていると考えて結構です。借地、修繕、立地、空室、滞納、経年等、物件の価格が下がるリスクはいくらでも存在します。

これらのリスクはそれなりに経験がないと対処が難しいので、私個人としては、初めての方があまり安すぎる物件を取得することには賛成できません。ほどほどの利回りの物件を、なるべく長期のローンを組んで、手頃なキャッシュフローを生み出すように設計した方が、手間もかからず安定した収益をもたらすと考えます。
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