19
2010

賃貸営業の技術7

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
賃料などの条件設定は本当に難しいもので、結論もないのですが、経験上で得られた賃貸条件設定の最大のコツをお教えします。それはイニシャルコストとランニングコストのバランスを取ることです。

イニシャルコストとは敷金や礼金、紹介手数料、前家賃などのことです。ランニングコストととはもちろん賃料のことを指します。意外と気がつきにくいのですが、更新料もランニングコストに入ると思って結構です。

ワンルームでは、通常、入居者が引っ越しをした際にかかるイニシャルコストは引っ越し代を除いて30~50万円くらいかかります。別に払った分だけ自分が得するものではないので、入居者はこの支払いを基本的に嫌がります。つまりなるべく低く設定した方がいいのです。条件付きで礼金をゼロにしたり、むしろフリーレントをつけることもあります。しかし、これでは大家は損をするだけなので、イニシャル条件を下げた場合は、ランニング条件を上げてもOKです。目先の金額に左右される入居者が結構高い金額で借りてくれるケースがあります。

このパターンを採用するのは、近々物件売却をしたいので短期的に利回りを上げる必要があったり、継続的に○万円追加で必要などという時に力を発揮する手法です。少なくとも案外早く入居は決まることが多いです。
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