25
2010

賃貸営業の技術8

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次にイニシャル収入を高めにとっておいて、ランニング条件を少し下げるというパターンもあります。こちらは解りやすいのですが、「家賃と言えば月々の支払金額のことだ」と考えている入居者を狙い、相場よりも少し安めの金額を設定することで空室期間を縮めようという作戦です。これですとインターネットなどで検索した際、他よりも良い条件に見えるため、少なくとも詳細情報を見てもらえる確率は高くなります。

ただ、細かく見ていくと礼金(もっとも入居者が嫌うもの)が高いので、脱落率も高くなります。入居者の中には、一時的にかかる金額はあまり気にしないが、長期に渡って発生するお金、つまり家賃を気にするというタイプもいます。ですので、更新料なども免除してあげた方が、このタイプの入居者には有効です。当面売却の予定もないし、長期安定して入居者をつけたい時にはこちらの条件設定をする方が良いですね。

また、何か顕著な選定理由がある物件もイニシャルは高く設定できます。新築、ルーフバルコニー、景色が良い、立地が良いなど、どうしてもそこに住みたいと思えるような条件があるのであれば、入居者は少々の犠牲は乗り越えてくれます。こういう物件であれば格別家賃も下げる必要はなく、有利に賃料設定ができます。当然、物件自体が高いので利回りで言うと大して変わらないのですが…。