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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


実践!脳内投資のやりかたの例

分かりやすい脳内投資の例として、ちょっとインターネットで探してみた物件を使って、私の脳内投資のプロセスを丁寧に公開してみたいと思います。例えば良く使っているHOME'Sというサイトあたりから投資用中古ワンルームマンションを検索するとします。まずは駅や地域(選び方は以前書いた記事「A:主要駅から近いこと」を参照)を絞ります。次に金額や築年、駅徒歩時間などで絞込みを行い、だいたいのあたりをつけます。利回りはかなり後でいいです。

大学近辺の2線が交わる主要駅から徒歩5分の学生向けワンルームがありました。あまり行ったことのない駅ですが立地的には良さそうです。スペックは物件価格520万円で築11年、22平米でした。既に入居しているオーナーチェンジ物件です。月額家賃は54,000円です。この物件が高いのか安いのかを知るために大雑把に利回りを計算してみます。計算方法は以前書いた記事「表面利回りの計算」にあるように、月額賃料×12ヶ月÷物件価格でしたので、月額家賃54,000円×12ヶ月÷物件価格520万円=0.1246…→約12.5%ということになります。築年数がそこそこ浅いので結構お買い得といえる金額ではないでしょうか?(めだった欠点はバストイレ別ではないことくらいです。参照:「良い物件の条件3:風呂・トイレ別」)

次にローンの計算をしてみます。ローンシュミレーター「ローンのシュミレーション方法」)を使って計算してみると、仮に満額520万円借りられたすると、返済期間10年で利率が4%だとすると…、月々の返済が52,647円となります。月額賃料から差し引くと月々に残る金額が1,353円にしかなりません。税金や諸経費を含めるとこれではさすがに投資としてなりたちませんので、
この物件を投資として成り立たせるためには、
1:頭金を入れる
2:返済期間を延ばす
3:物件の購入金額を下げる
などが、主な対策になると思います。


1:例えば150万円頭金を入れると、月々の返済は37,460円です。これなら16,540円残るのでなんとかなりそうです。

2:ワンルームではあまりやりたくないですが、返済期間を延ばすとどうなるかやってみます。仮に15年で返済してもよいということであれば、月々の返済は38,463円でした。これなら15,537円残るので、これもなんとかなりそうです。

3:物件の購入金額を下げるとどうなるか?例えば520万円の内、20万円が端数ですので、これを値切ってみます。そうすると物件価格500万円となりますが、満額ローン組めたとしても月々の返済は50,622円ですので、差し引き3,378円しか残りません。480万円まで値切ったとしても月々の返済が48,597円ですので、ちょっと厳しいと言わざるを得ません。

こう考えてみると、この物件は築浅であるせいか、利回りはいいのですが実行するにはちょっと高いように思えます。この例では諸経費は抜いていますが、結構かかるので投資はむずかしいですね。プラスマイナスがとんとんであり、ローンの返済が無事に完了すれば儲かるという代物でした。
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名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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