04
2012

不動産投資の基本ノウハウ32

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
一般的な感覚では、当然物件の築年は若ければ若いほどいいものですよね。ただし、当然のごとく値段は築年と反比例します。不動産物件は新築がありえないほど値段が高く、築10~15年あたりにかけて徐々に取引価格が下がってきます。結構極論ですが、それ以降は築20年でも25年でもそれほど取引価格は変わりません。要は古い物件を買えば、キャピタルロスのリスクを抱える率は少なくなるということです。

個人的には物件は築10年以上で、あとは割が良ければ良いという程度かなと思います。古いから賃借人がつかないとか、異常に故障が多いとかいうことはありません。まあ設備の不具合が出る率は築浅よりは高いと思いますが、その分物件自体の価格が安いものです。築浅プレミアムは年々下がってきますが、それに比べれば設備補修費用など安いものではないかと思います。

これは人によって言うことが違うのでなんとも言えませんが、1981年の新耐震法とか言われる基準ができた以降の物件の方が丈夫で良いという方もいますね。私の感覚ではほとんど差がないように思えますが、阪神大震災の時のことを考えると、究極にリスクを抑えたい人は、それ以降築の物件の方がいいかもしれません。
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