14
2012

管理料を支払うのはもったいないか?

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします。詳しくは コチラへ。
管理料金というのは、今まで聞いた中でもっとも高いケースで8%でした。安い場合は3%くらいと、かなり交渉の余地があるようですが、通常の管理料は5%が常識になっているようです。私の物件もすべて5%です。ちなみにオススメはしませんが、滞納や空室保証を入れるともっと高くなります。

以前、「5%というと、物件価格に対しての5%か?」と聞かれたことがありますが、管理料は「月額賃料の5%」という計算になります。つまり10万円の賃料と5,000円の管理費を入居者から頂いているとすると、105,000円の5%、5,250円となります。通常、空室時は管理料はかかりません。

また、「利回り10%の物件であれば、5%の管理料を支払うと利回りが5%になってしまうのか?」という質問もありました。これについても間違いです。利回り10%というのは、物件の取得価格に対しての利率を指します。一方、管理費の5%というのは賃料の5%となります。ですので、全く別のものなのです。

例えば1,000万円の物件で家賃が10万円だと12%の利回りになります。これに対して管理費は5%だとすれば10万円の5%、つまり5,000円です。ですので、12%の利回りが11.4%に下がる程度なのです。丁寧に計算を書くと、(10万円の家賃-5,000円の管理費)×12ヶ月÷1,000万円の物件=0.114 ⇒ 11.4%となります。

10%の利回りが5%になるとすれば考え物ですが、先ほどの例のように管理費の利回り減が0.数%くらいであれば、優雅なサラリーマン兼業大家の身分を手に入れることを考えれば、ちょっとした経費と捉えられるのではないでしょうか。