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2012

管理料を支払うのはもったいないか?

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
管理料金というのは、今まで聞いた中でもっとも高いケースで8%でした。安い場合は3%くらいと、かなり交渉の余地があるようですが、通常の管理料は5%が常識になっているようです。私の物件もすべて5%です。ちなみにオススメはしませんが、滞納や空室保証を入れるともっと高くなります。

以前、「5%というと、物件価格に対しての5%か?」と聞かれたことがありますが、管理料は「月額賃料の5%」という計算になります。つまり10万円の賃料と5,000円の管理費を入居者から頂いているとすると、105,000円の5%、5,250円となります。通常、空室時は管理料はかかりません。

また、「利回り10%の物件であれば、5%の管理料を支払うと利回りが5%になってしまうのか?」という質問もありました。これについても間違いです。利回り10%というのは、物件の取得価格に対しての利率を指します。一方、管理費の5%というのは賃料の5%となります。ですので、全く別のものなのです。

例えば1,000万円の物件で家賃が10万円だと12%の利回りになります。これに対して管理費は5%だとすれば10万円の5%、つまり5,000円です。ですので、12%の利回りが11.4%に下がる程度なのです。丁寧に計算を書くと、(10万円の家賃-5,000円の管理費)×12ヶ月÷1,000万円の物件=0.114 ⇒ 11.4%となります。

10%の利回りが5%になるとすれば考え物ですが、先ほどの例のように管理費の利回り減が0.数%くらいであれば、優雅なサラリーマン兼業大家の身分を手に入れることを考えれば、ちょっとした経費と捉えられるのではないでしょうか。
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