28
2012

空室の恐怖について

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
大家さんにとって最大の恐怖は言わずもがなですが、空室です。実際に3年間大家をやっていると、結構な確立で空室に遭遇します。計算したことはありませんが、金額ベースで10%くらいはロスしているような気がします。それでも総計すると赤字になることなくなんとかやってこられています(一時的に苦しかったことはありますが)。

なぜ入居が決まらないのかまったく分からない時があります。他の物件よりも条件もよく設定し、部屋もリフォームしているのに、8ヶ月も決まらない部屋がありました。結構多くこういう経験をしているのですが、なんとなく入居が決まらない原因が見えてきました。

まずは時期の問題です。やはり社会が動く時期が入居も決まりやすいです。不動産業者では当たり前すぎる話ですが、1~3月や9月頃は新しい期に向けて人が動くので部屋を探す人が多くなります。一方、真夏や秋の頃はあまり動くことはありません。その時期に空室が出ると結構長引く傾向があります

次に募集の問題です。経験上、募集を任せる仲介業者はよく選びましょう。私の場合、ある理由で地方の物件を馴染みの業者に管理を任せているのですが、この物件は空いたら本当に決まりません。滞納もなかなか回収できません。もしもこれを適切な業者に切り替えできたとすれば、悩みもだいぶ解決できるのではないかと思っています

遠隔地であっても上手に管理をする会社は存在します。経営的には致命的だと分かっているのですが、どうしても切り替えができない理由があるのです。これを読んでくださっている方には、管理専門の業者に任せるようにして欲しいと思います

あとは、気の利いた設備がないことです。私の物件では空いている物件はガス台がありませんでした。その後、安いガス台を設置したらすぐに決まりました。エアコンや電灯なども然りです。あって当たり前、きれいで当たり前のものはきちんとお金をかけて設置してしまいましょう!
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