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2018

入居者の「死」のリスクと対策5 ~自然死物件の入居者募集~

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
さて、リフォームも完了し、一息ついたら今度は入居者募集です。まず間違いなく家賃の値引きを強いられると思います。しかし自然死の場合、半額にする必要はありません。2~3割引で十分かと思います。募集の時、事故物件である旨を告知すると、日本人はだいたい逃げてしまうそうです。外国の方であれば、安ければ気にしないという方も多いようで、納得した上で住んでいただくのが定番ということです。人は死ぬものだから当然という考え方は尊敬できますね。

賃貸募集の場合は告知義務は比較的甘く、何回か入居者が入れ替わって時間が経てば、告知をする必要はないようです。私の大家仲間の物件も2人目の入居者以降は、特別告知せずに募集している人がいます。ここらへんは管理会社の方針もあると思いますし、相談しながら決めると良いと思います。

一般的には隣・上下の部屋の募集時には告知する必要はありません。人の噂も七十五日と言われるように、1年も経てば、ほとんどの人の記憶から消えているものです。一般的な老衰や病死などであれば、皆さんが恐れているほどのリスクはなく、経営を継続できると考えて問題ありません。ちなみに入居者の「死」は、感覚で言うと毎年1,000戸中1,2件発生するかどうかといった程度の発生率です。
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