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2018

家賃決定のための基本ノウハウ

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
客付けに必要な要素を分解してみると、適正な家賃の設定(すぐ決まりすぎるのも、取れるべき家賃が取れなかったということで家賃設定の失敗と言えます)、敷金礼金・必要な初期費用など適正な募集条件の設定(サービスしすぎてもいけません)、部屋のリフォームクオリティ(リフォームし過ぎも失敗と言えます)、客付け業者への広告費、客付け業者への営業体制などになるでしょうか。

まず、家賃の設定はわかり易い話ですよね。賃貸不動産サイトで見てみると同じような条件でも結構家賃幅があり、例えば最低家賃6万円、最高家賃9万円などというケースもあります。築年や駅からの距離、面積などで近いラインを見つけ、最頻値をだいたい把握してください。この値よりも少し(2~3千円程度)高いラインを目指したいと思います。一つ注意していただきたいのが、賃貸不動産サイトに載っている物件は「入居者が決まっていない部屋のリスト」です。特に新築に近い物件では高すぎくらいの値付けになっているため、この部分は例外として排除して計算してください。

家賃設定の最悪ケースが、以前この家賃で入居してくれていたからという理由で値付けを決定することです。築古であればそれでも大丈夫かもしれませんが、常に最新の市場状況に合わせて設定するべきかと思います。管理会社も案外適当な金額で提案してくることが多い(従前と同額にしておけば、とりあえず大家に文句を言われない)ので、募集家賃は募集の都度、毎回軽く調べるクセをつけると良いと思います。
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