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2019

客付けの不利を埋めるのは広告料

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
賃貸不動産の仲介料金は家賃の1ヶ月分と決まっているのですが、そんな宅建業法をかいくぐって、広告料(AD)という制度がまかり通っています。ご存じの方も多いと思いますが、広告料は要は追加手数料です。100部屋も200部屋も賃貸物件を扱っている客付け業者からすれば、同じ1件決めるのであれば、少しでも儲かる物件を紹介していきたいと思っています。そこで大家は「私の物件を決めてくれれば他の物件よりも手数料をたくさんあげますよ。」という意味で、仲介手数料に加えて広告料を払うという形になっています。

物件が少なく、もともと競争優位にある物件は広告料は不要です。ただ最近は東京の物件でも広告料2ヶ月とかもよく見かけますし、新築でも3ヶ月出しているケースもあります。これは相場よりも高い家賃でも営業努力で決めるためにやっていることなのですが、ちょっと目に余るレベルに来ていますね。地方物件はそれ以上です。広告料6ヶ月など、どうやってペイさせるのかと思う物件も少なくありません。

私は東京近郊であれば、当初広告料0.5~1ヶ月分とし、案内件数が少なかったら1.5ヶ月とするなど、時期をにらみながら段階的に広告料を上げていくのが良いと思います。または以前も書いたのですが、力のある客付け営業担当者であれば、個人にバックする形で手数料を支払うという技もありますが、最近はコンプライアンスが厳しいので、控えめにしておいた方が良いかもしれません。本当に困ったときは考えてみましょう。
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