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2019

空室対策にはリスクヘッジが必要

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
長年大家をやっているとわかるのですが、賃貸経営は本当に「波」があると思います。入居者は入る時は放っておいても入りますし、空室の時は悪あがきをしても申し込みが入りません。悪あがきをしても無駄なことも多いので、本質的な空室対策をある程度やったら、後は「待つ」以外にできることはないのです。資産家になった以上、度胸を決めて落ち着いて経営にあたるようにしてください。

ただ、経験上ひとつ言えることがあります。先ほど言った満室空室の「波」というのは、物件ごとに発生するように思えます。「なんか空室が多いな」というのは特定の物件に集中して起こり、それが回復してしばらくすると、他の物件が不調になってくるというような感じです。このことから満室空室の波を回避するには複数物件を保有して波を分散させるのが一番ではないかと思います。全物件がまとめて悪化することは確率上非常に少ないです。ですので、ある程度分散した場所に、多様な物件を持っておくことがリスクヘッジとなるのではないかと思います。

また、空室でキャッシュフローが赤字になった!と言って慌てる人もいますが、これも年間で見て黒字であれば良いと考えてください。経営は永続的なものですので、一時的な不調やトラブルは想定の範囲内としておかないと、これから長い経営人生で苦しい思いをすると思います。もちろん空室対策も重要ですが、それ以外にも対策はたくさんあります。借り換え、利息の引き下げ、売却など含め、できることすべてが経営なので、視野が狭くなることによる満室強迫症にならないように気をつけていきましょう。
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