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2019

保有物件に対する過剰投資のワナ

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
他にもよく見かけるのが過剰投資です。自分の物件を大切にするのはいいことだと思いますし、放置するような状況ではいけません。ただ、所詮ただの投資物件ですので、過剰投資はいけないと思います。よくある例が、畳の部屋は不人気だから何十万円かかけてフローリングにしようとか、3点ユニットバスだと女性に敬遠されるからバス・トイレ別工事をしようとか、最悪なのが百万円単位でかかる壁面塗装です。これらの工事をしたからといって、そんなに募集家賃アップに繋がるものではありません。若干募集しやすくなる程度の効果だと思ったほうが良いと思います。

数十万円でも投資は投資です。必ず回収をしなくてはなりません。例えば30万円のリフォームをして、月1,000円家賃を上げることができれば、回収までにかかる期間は300ヶ月です。つまり25年もかかるのです。3,000円家賃アップだったとしても、回収までの期間は8年ですよ。※単純CFでの話

先ほどの畳→フローリングのリフォームの話だと、確かにフローリングの方が今どきで人気がありますが、畳でも構わないと考えている人も少なくありません。例えば30万円リフォームにかけるのであれば(実際はそんなにかからないことが多いですが)、家賃1ヶ月分をフリーレントにして入居を決めてしまった方が、長い目で見て費用対効果の良い投資となるように思えます。要はマーケットにおいて適切な家賃が設定されていればよいのです。投資は投資、あくまでも稼ぐことが目的と考え、適当なレベルで自分の物件に愛情をかけるようにしましょう
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