09
2007

最初はワンルームか1Kくらいのマンションが良い理由

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします。詳しくは コチラへ。
不動産投資の最初はワンルームか1Kくらいのマンションが良いと思っているのですが、いろんな理由があります。

A:物件を保有しているということ自体が、なぜか次の良い物件に出会う前提となっていることが多いこと。
B:不動産経営をしているということが、金融機関から融資を引き出しやすくする条件であるように思えること。
C:金額がもっとも手軽で、空室の時もなんとかサラリーマンの給料の範囲内でリスクを負うことができること。
D:地理的に優れた物件を選ぶことができるので、古い・狭いなどの資産価値が低いにも拘らず、収入はそれなりに確保できること。


などなどが挙げられる思います。

A,Bについては、精神論的な話に聞こえるでしょうから、私も好きではないのですが、やはり不動産業者も金融機関の融資担当者も人間ですから、実績のある人にはそれなりの対応をするということなのではないでしょうか?はっきり言って不動産投資に関わる人たちは、素人をなめてかかるというか、甘く見たり、出し惜しみをしたりする傾向があります。だから最初の最初が本当に一番難しいのです。

Cについては、例えば銀行の返済が月5万円だとすれば、空室が出たときに負うリスクも月5万円になります(税金や管理費積立金などもありますが)。これがファミリー向け物件投資をして月12万円の返済だとすれば、普通のサラリーマンにはひとたまりもありません。やはり複数の物件を持つことで、空室リスクを分散しリスクヘッジができるまでは、サラリーマン収入で堪えられるレベルの物件にしておかないと危険だと思います。

Dの話は難しいのですが、築年数が経っていたりすると、物件の価値が下がります。しかし賃貸に出すと、築年数が経っていても中がきれいだったりすると新築物件とそれほど賃料が変わらないのです。ここが市場価格の歪みというかミソなのですが、少ない資金で物件を購入でき、得られる賃料はほとんど同じというおいしい状態が生まれるのです。もちろん古いという欠点はそれなりにあるのですが…。