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2013

敷金は何か月分か?

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
預かり金といえど、入居者にとって初期費用として発生してしまうものが敷金です。これは関東であればだいたい家賃の1~1.5ヶ月分が相場であるようです。但し、礼金と違い、敷金に対しては入居者も何故取られるのか納得がいっているようで、あまり抵抗がないように思えます。

今、東京の物件ではほとんど敷金からリフォーム費用を捻出することができなくなっています。これは当局が経年劣化に伴うリフォームは大家が負担するようにという指導をしているためで、家賃を預かっていてもクリーニング代数万円程度を除いて総て返却するようになっています。

ですので、今後、敷金は家賃滞納対策と悪質な入居者対策にしか役に立たないものとなっていくものと思われます。私の場合、都心の物件は家賃もそれなりなので入居者のグレードも高いため、敷金は2ヶ月分預かることにしています。しかし郊外の物件については家賃も安く入居者のグレードもそれほどではないので、敷金を1ヶ月とし、その代わり滞納対策として信販会社の滞納保証型の契約をするようにしています。

これくらいであれば、入居者はなんとか捻出することができるようです。取れないものを預かってもしょうがないので、それをするくらいであれば競争力強化を図って空室率を下げた方が得策かと思います。
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