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初心者の方限定。不動産投資アドバイスします

大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです
不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」という方からのご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログをはじめて以来、500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。


失敗しないための不動産投資の失敗研究2

不動産投資は不労所得だと言われていますが、全然そんなことはありません。敢えて言うならば「少労所得」と言ったところでしょうか。確かに不動産経営ほど少ない元手で、自らの時間をそれほど使うことなく定期的に収入が得られ、時間と共に資産保有率が上がっていくような商売はないと思います。しかしそれは空室やトラブルのない時の話です。

(不動産投資は他のビジネスで発生するほどの手間も危険も少ないと考えていますが、リスクの研究のためにちょっとおおげさに書いてみます)

ひとたび空室が出ると、時期や物件、管理会社などにもよりますが、部屋が何ヶ月も空いてしまうこともザラですし、前回と同じ家賃で入居してくれるとも限りません。私も一棟まるごと賃貸契約してくださっていたお客様が解約されるということで、全戸がまとめて空室になってしまった時はさすがに焦りましたし、経営的にグラつきました

このケースでは営業マンへのインセンティブの調整やチラシの工夫、営業してくれる会社との交渉などを続けることで無事、満室までこぎつけましたが、この間、かなりの時間と気苦労を負った記憶があります。振り返ってみればさまざまなノウハウもの手に入ったのでまあ良い経験になったと考えています。ともあれ失敗しないためには、失敗例を知ることが重要かと思いますので、いくつかご紹介したいと思います。

失敗しないための不動産投資の失敗研究

不動産投資を始めるきっかけは人それぞれだと思いますが、よく言われていることとして、不労所得を得るためですとか、将来への不安などが挙げられると思います。恐らくこれを読んでくださっている方々は、サラリーマンやOL、自営業などだと思いますが、これらの職業の共通点は「自分が働かないと稼ぎが得られない」ということです。

一方、株でも不動産でも、資産を持っている人というのは、自分が直接働かなくても収入が得られます。保有するということ自体が価値になり、その資産を使わせてもらっている人から、対価として収入が得られる仕組みになってます。ちなみに株・FXと不動産に一番の違いは、資産そのものの価値の上限に依存するか、資産から得られるキャッシュフローに依存するかになると思います。不動産は不動産の価値そのものも重要ですが、そこから得られる毎月の利益の方が重視される数少ない投資ではないかと思います。

そんな資産のひとつとして不動産があるのですが、不動産投資をすれば自分が働かなくても収入が得られると思われているようです。私も当初はそう思っていましたが、そんな思いに駆られて実際にやってみたところ、そんなやさしいことばかりではないと感じています。

今回は不動産投資のリスクや失敗についてお話したいと思います。

新築物件はキャピタルゲインが得られるか?

新築を扱う不動産投資業者の話を見ていると、多くの業者が「インカムゲインは少ないが、10年後大きなキャピタルゲインが出る」というようなことを言っているようです。要は新築だから毎月の儲けはあまり大きくない。しかし収支トントンで持っていれば、10年後売却した時にン千万円の儲けが出るので頑張りましょうという感じのことを謳っています。私が感じることを言えば、まあシナリオ的にはそうなるが、現実を見るとどうかな…というところです。

まず10年後の売買相場などわかりません。今は融資の状況が良いので簡単に高額物件を買うことができますが、融資環境など毎年変わっているため、10年後に簡単に売れるかは誰にも予想できないことです。次にその相場観を元に、どうして10年後にその価格で売れるという予想が立てられるのかということです。もっとも良いシナリオで話をされても投資の良し悪しの判断がつくわけがありません。不動産投資は最悪ではなくてよいですが、普通よりも少し悪いシナリオで判断するのが適当です。10年後に資産を手放すということは、それより後の収益の源泉を捨ててしまうことでもありますので、それが1~2千万円程度のキャピタルゲインと釣り合うかも考える必要がありますよね。

つまりいつも言っているとおり、キャピタルゲインはあくまでもオプションのひとつでしかなく、それを目的に不動産投資をしてはいけないということです。不動産投資のメリットはある程度先が読める投資回収の確実性にあります。不動産投資を株やFXのようなヤマ勘や投機にしてはいけません。キャピタルゲインを狙うことは投機です。不動産投資は経営を買う投資です。ここらへんを履き違えないように気をつけましょう。つまり新築であってもキャッシュフロー(インカムゲイン)を重視していかなければリスクを負うことになるのです。

狙い目の新築投資スキームとは?

私が副業サラリーマンの方々に比較的オススメだと思う新築投資は、業者が土地から建築、入居者付けまでを手配してくれたものを、融資まで調整してくれた新築物件を購入するものです。これであれば中古物件と同じように新築物件を買うことができますし、比較的予期せぬトラブルは少ないと思っていただいて差し支えありません。手間と資金、大きなリスクテイクができない人にはこれしか選択肢はないと思います。

ただし、このパッケージ型の新築投資は単純に値段が高いです。当たり前ですよね、すべてのリスクを業者が負って作った商品ですので、建売住宅と同じです。私たちは姿あるもの、もしくは提示されたものを吟味して、低リスクで買うことができるので高くて当然です。ただし新築であるため家賃も高く、設備故障も少ない、しかもローン期間が長く設定されているためキャッシュフローもある程度期待できるという感じです。新築を狙う人はこういう物件を探していきましょう

また、これも私が見ている限り、ネットで派手に見かける業者にまともな業者はないように思えます。そんな狭い物件つくって数年度どうするの!?自己資金がそんなに必要になるの!?35年ローンなのにそれしかキャッシュフロー出ないの!?のような案件が多いです。以前も書きましたが、ネットで広告を出す=大量の見込み客からカモを探すというビジネスモデルなので気をつけて付き合っていきましょう(中にはまともな業者もいるかもしれませんが)。

新築投資の種類と対策

新築投資と言っても業者のビジネスモデルはいくつかあり、メリット・デメリットがはっきりと存在します。まず、最初から検討する必要もないのが、新築ワンルームマンション投資です。新築ワンルームマンション投資だけは今でも投資対象になりません。保有することに意義を感じる人や、お金が余っている人であれば問題ありませんが、現金も与信も限られている私たちには選択肢とならないことは昔と変わっていません。毎月損してまで投資をする必要はありませんし、節税もウソ(に等しい)です。

新築一棟モノ投資ですが、自分で土地を購入し、自分で建築業者を探してアパートを建築し、自分で管理業者を探してゼロから入居者を決めていく手作り新築投資から、業者が土地と建物、管理まで手配されたものを購入するパッケージ型の新築投資まであります。パッケージ型は入居者が満室状態になるまで家賃を保証するタイプのものまで幅広く選択肢があります。

自分で土地を仕込み、建築業者を探すのは、今どきの中古物件と変わらないレベルの利回りを確保できる可能性もありますが、かなりの資金とノウハウ、労力、リスクテイクが必要になるので、副業サラリーマンの不動産投資としてはあまりオススメできません。土地から仕込んで建築スキームを代行してくれるマネジメント業者もネットでよく見かけますが、リスクはオーナー持ちで値段が高くなるだけなので、本気でオススメしません。極めてメリットが少ない投資方法だと思ってください。
プロフィール

ニシオカオサム

名前 : ニシオカオサム

都内でサラリーマンをしながら25歳の頃から不動産投資を始め、カネなしコネなし知識なしの状態から都心を中心にビル・アパート合わせて15棟、区分所有複数戸で10億円を越える物件を経営する兼業大家。ボランティアの不動産投資アドバイスで多くの失敗例を見てきました。

Webやセミナーで声高に語られる内容はみんなマチマチで、どれを信じていいかわからないと思いませんか?不動産投資に正解などありませんし、素人の自分にいきなりいい情報がまわってくることもありません。”不動産投資はそんなに甘くありません!”。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!

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本は読んだ。セミナーは受けた。でも具体的にどうやったら大家になれるの?という方、個別のご相談に乗ります。不動産投資は個々の事情と状況に合わせたはじめ方があります。実際にアクションを起こしたい、やる気のある方のみ歓迎!業者ではないニシオカが現実に則した中立的なアドバイスをいたします。

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