Top page  1/105
07
2020

自宅選びは見えない費用に気をつけよう

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
自宅を選定するにあたり見落としがちなのが、管理費・メンテナンス費です。皆さんはマンションを購入する際に管理費・修繕積立金はどれくらい重視していますでしょうか。私はかなり厳しく検討します。例えば憧れ(?)のタワーマンションなどを検討してみましょう。タワマンははっきりいって「ビル」ですので、管理や維持にとんでもなくお金がかかります。いつも警備員が立っていて安心だとか、フロントにコンシェルジュが常駐しているので便利だとか言われていますが、あれは総てコストです。ご存知の通り、人件費ほど高いものはないと考えるべきです。

また、設備についても「あれば嬉しい」施設ほど要らないものはありません。ジム、プール、パーティールームなど本当に必要でしょうか?駅から離れているところなので、マンション住民専用のバスを頻繁に走らせます!とかいうチラシを見かけますが、何十年も続ける取り組みだと考えると凄まじいコストだと思いますよ。私が理想とするマンションは必要最低限の共用設備で、極力メンテンスコストを抑えられる物件です。緑地も心のオアシスにはなるかもしれませんが、庭の整備や草むしりは何十万円、何百万円もかかるのを忘れてはいけません。私の場合は自宅はシンプルで、緑と触れ合いたい時は近所のタワマンの豪華な公開空地をタダで使わせてもらっています。

もちろん考えによりますが、オートロックとエレベータ、セキュリティ以外の設備は実際のところ必要ありません。ただでさえ多大な住宅ローンをかかえているところ、それに加えて数万円/月の管理費など正気の沙汰ではありません。支出はなるべく消費性ではなく投資性のコストに振り分けるようにしましょう。消費性が高いお金の使い方の方が楽しいと言えば楽しいんですが、消費性の支出が多いことは、投資家らしいお金の使い方ではないと認識するべきかと思います。
にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

不動産投資ランキング
24
2020

不動産自体よりも重要なご近所さんの「住民の質」

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
あとは自宅選定に最も重要なことが、その地域の「住民の質」ですよね。はっきりいって住民の質は資産性よりも重要なことかもしれません。賃貸不動産であれば、そこに適応できる人が入居するのであまり気にする必要はありませんが、自分が住むのであれば「水が合う」場所を選ぶのは絶対条件だと思います。私個人の趣向としては、比較的ドライな人間関係で、お互いにあまり興味がない人が多い地域が好みです。人情の下町よりも自由さを重視して、あまり関わりを持たなくて済むようなところに住みたいと思っています。

プライバシー重視か、地域コミュニティ重視かなど望む人間関係の方向性、また若い人が多い地域か、繁華街に近い地域かなど地域の方向性で、集まってくる住民の性向が大いに異なります。例えば「世田谷住みたい!」だけで適当に選んでしまうと、思いの外ギスギスしている地域だったということでゲンナリするようなこともあるかもしれません。ゴミひとつ出すのにいじめられるような生活は避けたいものですよね。

また、ブランド地域はやはり生活コストが高くなります。スーパーでの買い物も郊外と比べればかなり高いですし、その地域のお友達と付き合うにしても、生活レベルを合わせないといけないのでそれなりのコストがかかります。このように自宅を買う際は自分が望む生活様式、費用、地域を意識して選びましょう。溶け込めないと何十年も苦しい思いをすることになりますので。
にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

不動産投資ランキング
10
2020

建物の大敵「湿気」

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
他には全体的に湿気ていないところなども挙げられます。私も昔持っていたアパートで、どうしても湿気が抜けずに、いつもカビっぽい部屋がありました。何度直しても入居者が変わってもカビがビッシリで、壁紙は剥がれるわ、床は腐るわ、そのせいですぐに退去するわで大変でした。建物に湿気は大敵だと考えたほうが良いと思います。

湿気が多いところというのは、谷戸のような湿度が高く風通しが良くない地域や、沼などを埋め立てた地域、または水分たっぷりな崖地の下などです。他にも裏手が雑木林だったりすると腐葉土に水分が蓄えられて乾きにくく、またシロアリなどの住処になりやすいということがあります。最近の物件は24時間換気だったり建材の質が良かったりするので昔ほど気にする必要はないかもしれませんが、湿気の多い土地は自宅としては避けた方がベターかもしれません。

川沿いなどは場所にもよるかと思いますが、特に川のせいで湿気ているということは感じたことはありません。海沿いも然りです。イメージとしては動いている湿気については問題なく、動かない湿気が建物にダメージを与えるという感じです。・・というものの、実際のところ、買って住んでみないとわからないことですので、過度に湿気を恐れる必要はないと思います。
にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

不動産投資ランキング
26
2020

土地に「神様」のいるところを選べ

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
あと私が最近強く思っていることは、急激に人工的に作り上げた街は衰退も早いということです。昔のケースだと多摩ニュータウンなどの大手デベロッパーが山を造成して無理やり作り上げた住宅街は、新陳代謝がうまくいかず、住人の高齢化とともに一気に枯れていきました。これは住民の年齢層に多様性がないことと、一度出ていった子どもたちが戻ってくるほどの資産性もないところから、住人が死亡したらそのまま放置されてしまうことに起因します。

私がオススメするのは、昔から人が脈々と生活を営んでいるところで、生活インフラが十分に整っている利便性の高いところです。そういうところであれば、ある程度の新陳代謝が進みますし、どの世代にとっても住みやすい、つまり流動性が高いということです。売りやすいということも資産性の高さにつながります

近い話でいうと、土地に神様のいるところを選べというのもあります。これはただの概念でしかないのですが、埋立地や昔工場だったところなどは、そこには土地の神様がいないと言って、そういうところは生活(人の営み)が定着しないことがままあるように思います。あまり具体的には言いにくいですが、最近だと中央区や江東区のような超大型マンションが林立している地域などです。私達はロボットではないので、効率だけを求めた人工的な街や、最近増えているタワーマンションなどはどうしても生活が根付かないのではないかと考えます。要は「人間的に不自然な物件(過度に人工的な物件)は選んではいけない」ということです。そういうところは必ず衰退します。
にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

不動産投資ランキング
12
2020

投資でも自宅でも、不動産は「場所を買え!」

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
不動産の資産性だけで言えば、主要駅や繁華街近郊、駅チカ、広い土地、高台、南向き、角地などいろいろとありますが、やはりそういう「良い」土地は何十年後も価値が下がることはありません。相場が上がり調子な時は最も早く値上がりに反応しますし。相場が下がり調子な時でも一番最後に下がるものなので、ダメージも小さいのです。価値が下がらない、それが資産性というものです。

自宅を探しているときにそういう物件に出会ったら、きっと「高いなぁ」「予算オーバーだな」とか思うかもしれませんが、資産性の高い物件を頑張って手に入れることができれば、いつか自分自身にとって最高の防衛資産になると思います。当然、高すぎる物件はふっかけているだけなので論外です。タワーマンションだから高いとか、マンションの設備が良いから高いとかの、資産性とあまり関係しない理由で高い物件というのは見送った方が無難かなと考えます。

当たり前の話ですが、3,000万円の物件を買って30年後に1,000万円になってしまうのと、4,000万円の物件を買って30年後に3,000万円になってしまったのを比べると、もちろん月々のローン返済額もだいぶ違いますが、将来取れる選択肢がかなり違ってくることがわかると思います。まあ極端な例だったかもしれませんが、不動産投資でもキャッシュフローや利回りばかりを追求していくと、資産性を犠牲にすることになり、長い目で見ると損をすることが多いのです(これは私自身が失敗した話です)。
にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

不動産投資ランキング