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07
2022

空室やトラブルの発生は「波」である

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで800人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
なぜか入居者が決まらず、数ヶ月空室が続くことがありますよね。賃貸物件を1戸しか持っていないとき、この投資に失敗した!と感じることかと思います。しかし仮に100戸持っていたとすると、大家さん的には気持ちがそれほど揺らぎません。この部屋が数ヶ月空室だったとしても、それはたまたま「波」の下の方にいる物件のひとつなんだなと感じられるからです。

ちょっと何を言っているか、わからないかもしれません。マクロで見ると「適切な努力さえしていれば、小規模なトラブルなど、各物件の調子の良し悪しでしかない」ということです。私の大家仲間でも最初の物件がたまたま不調に当たってしまった方は、2件目を買うことを躊躇っていますし、私が上のようなことを説明しても理解してくれません。

一方、1件目が比較的長く調子の良い波に乗っている方の場合は、2件目以降を買い続ける傾向がハッキリとあります。でもそういう方でも、ある時特定の物件だけが調子悪くなったりするので、仮に現在空室でも物件がダメだったと感じる前に対策を頑張る方に力を入れた方が結果につながると思っています。
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不動産投資ランキング
24
2021

不動産投資は「波」を意識すると良い

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで800人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
長く不動産投資を実践してきて思うことなのですが、不動産投資には「波」があるということです。これは長期間、複数物件を保有してみて、初めて気がつくことなのですが、どういうことかというと、例えば10部屋のアパートをA,B,C,D…Jと10棟持っていたとして、合計100部屋あるとします。これがもし入居率90%だったとした場合、Aが1部屋空き、Bが1部屋空き…という風に、空室がまんべんなく散らばっているわけではないということです。イメージとしては、Aが4部屋空き、Bが2部屋空き、C~Fまで各1部屋空き、G,H,I,Jは満室というような感じです。ここでAがピンチ!と思って頑張って募集活動をかけていき、ようやく満室になったと思ったら、今度はFあたりが4部屋空いてみたりします。

もちろん実際は空室率10%などないですが、空室やトラブルというものは、なぜかある程度集中するということです。しかもそれには波があり、この物件のトラブルを解決して安定化したと思ったら、今度はこっちの物件でトラブルが起きがちというような感じで、複数物件を俯瞰してみると、波というかバイオリズムというか、調子の良い時期にある物件と、調子が悪い時期にある物件とが代わる代わる発生しているように見えます。

当然、全物件が安定するという時期もあります。しかし、物件を多数保有していると、全物件が不安定という状態はありません。不動産投資は、保有数や規模が「波」を抑え、安定化するためのキーとなります。
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不動産投資ランキング
10
2021

不動産投資の勉強しすぎ問題

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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで800人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
何回も書いていることですが、私は多くの人が「勉強のしすぎ」なのではないかと思っています。勉強自体からは何も生まれません、何か結果を出すためには行動するしかないと思っています。つきなみな話で恐縮ですが、車に乗らなきゃ事故は起こらないというやつと一緒で、事故のリスクがゼロになると同時に、得られる成果もゼロになってしまいますよね。運転の勉強や練習をいくらしたところで、事故るときは事故ります。もっと「発生する可能性」に目を向けたほうが良いのではないかと思います。

消費者に勉強させることは、セミナーなどの業者が儲かることなので、あらゆる手を使って不安を煽って勉強させようと迫ってきます。ネットや本を見るとどんどん不動産投資に不安を感じていくことでしょう。その教育業者たちは、消費者に不動産投資で成功させることが目的ではないのです。自分の(無駄な)コンテンツを買わせることが目的です。そんなことに騙されてはいけません。

ここでお伝えしたいことは、「不動産投資など、そこらへんのおばあちゃんでもやっている」ことだということです(語弊があったらすみませんが、不動産界隈ではよく言われる表現です)。若くてやる気があって、おまけに勉強までしている皆さんができないわけがありません。確かに妙な不動産業者が跋扈する世界ではありますが、不動産投資自体の危険性はコンテンツ業者が煽っているほどのものではないということです。
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不動産投資ランキング
26
2021

当然、不動産投資にもトラブルがある(が、なんとかなる)

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皆さんがいつも仕事をやっておられるように、不動産投資も事業なので、当然何かトラブルは発生します。でもいつもの仕事では、誰もが「なんとかしている」のではないでしょうか。仕事でにっちもさっちも行かなくなることは滅多に無いと思います。不動産も同じなのです。起きたトラブルに対して、みんななんとかしているだけなのです。

私自身も「計算外だった!」、「これはピンチ!」と思うことは、たまに起こっています。例えば、以前購入したアパートですが、利回りは高くないもののローン条件が良く、満室だったため購入に踏み切りました。購入して1ヶ月くらいはホクホクしていたものの、いざ入金が始まるようになったところ、滞納(保証会社なし)はあるわ、住み方は悪いわで、買ったあとで大変な物件だったと発覚しました。売主が高く売りたい一心で、とんでもない条件で悪質入居者を高い家賃で入れ、無理やり満室にしたのでしょうね。さすがに私もピンチ!と感じました。

当然商売のモラルもない売主には怒りを覚えましたが、まあ買ってしまったものは仕方ないと諦め、リカバリの計画を立てていきました。1年で何とかしてやろうと心に決め、滞納には徹底した追い込みをかける、住み方の指導を行う、退去したら条件緩和して広く入居者の募集をかけるなど、思いつくことは全部管理会社に相談し、実施したところ、1年半はかかりましたが、不良入居者もいなくなり、満室の安定した物件に戻りました。細かいところは省いた話ですが、トラブルはだいたいなんとかなるものです
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不動産投資ランキング
12
2021

リスク(と思っていること)のほとんどは「なんとかなる」

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで800人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
そういう意味で、私はバカと呼ばれることをむしろ誇りに思っているのですが、ここで言うバカとは事業全体を俯瞰してリスク(可能性)と得られる果実(これも可能性)をちゃんとバランスして、行けそうならやってみることのできる行動力のある人のことではないかと思います。

私が不動産投資のアドバイスでお会いする方は、勉強熱心なエリートの方が多いので、旧来型の"安全"や"確実"を特に重視されます。借金するリスク、賃貸経営が立ち行かなくなるリスク、災害リスク…などなど、不動産投資では想定されるリスクはいくらでも出てきます。ただ、勉強で知っただけのリスクがどの程度の確率で発生して、どの程度のダメージを受けて、どうやって回避・回復するかなどまで分かっておられるでしょうか。この点で事業全体の俯瞰ができていないように感じられます。

もちろん私も性格的には安全を重視するタイプではあるのですが、それ以上に現実を見ていると思います。私も20年近く不動産投資をやってきましたが、皆さんが言われているようなリスクは「なんとかなる」ものがほとんどでした。これは実際にやってみて感じていることですので、誰にも否定できない事実です。私に特別優れた能力があるわけではなく、「すべてのことはなんとかなる」と思っているだけです。
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