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16
2021

不動産投資として、どこまでの領収書が経費で落とせるのか?

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
さて、一生懸命領収書をかき集めてきたところで、今度はこれらの領収書がどこまで経費として認められるかを判断するのが問題になってきます。これら経費の範囲には正解がないのですが、「事業に少しでも関わった支出であれば経費」だと思って差し支えありません。要は税務署からお尋ねが来た時に、きちんと説明ができれば問題ないということです。

ですので、これからは何でもいいので少しでも事業に絡む支出があれば総て領収書をもらって保管しておいてください。不動産屋と打ち合わせをした喫茶店代、不動産や税務関連の書籍を買った書籍代、物件見学をしに行った時に交通費、管理に必要なパソコン代(あまり高額だと資産になってしまうので注意)など、とりあえず何でも取っておくクセをつけましょう。通販でも大丈夫ですし、領収書が取れない時はレシートでもないよりはマシとのことでした。

ちなみに領収書の宛名は個人名でも大丈夫です。私の場合ですと、N商事でとっても、ニシオカでとっても問題ありません。レジで法人名を言いにくい場合があると思いますが、そういう場合は個人名でもらっておけばよいのです。

また、税理士からのアドバイスとして、スーパー(食料品)、ペット、ファッション、美容などはどうやっても経費にならないということでした。まあこういう領域はどう説明しても不動産投資に関係ないものなので経費にならないのは当たり前ですよね。逆に勘違いしやすいのが仕事で使うスーツです。スーツだけは事業に完全に絡んだ経費ですが、何故か認められないようです。また資格取得費用も経費にならないそうです(何人か雇っていて、会社としての支援制度になっていれば別)。
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不動産投資ランキング
09
2021

不動産投資法人の経理と領収書

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次にやっておいた方が良いこととして、積極的に領収書を取っておくことです。もちろん不動産投資業に関係する領収書という前提ですが、この「業務に関係する」という線引きが非常にあいまいなところですので、まずはとりあえずなんでも領収書を取っておくということをクセにしておくと良いと思います。サラリーマン収入だけしかなかった時は、領収書などめったに取ることはなかったと思います。おそらくもらってすぐに捨てていた方がほとんどでしょう。

しかし個人事業であれ法人であれ、事業を行い決算(確定申告)をするようになったあなたは、少しでも税金を少なくしたいと思っているはずです。もちろん払うべき税金は払うべきですが、払う必要のない部分は一所懸命申告しないと余分に税金を払ってしまうことになります。ここがサラリーマン単独時代とは大きく異なります

そして次に行うことが毎月それらを経理をすることです。会計ソフトは何でもいいですが、今はクラウド型のサービスも多いので、それを使っても良いですね。青色申告は自分(または税理士)できちんと記帳することが条件です。決算月にまとめてやろうとするとめちゃくちゃ面倒ですので、これだけは毎月やっておきましょう。ちなみによくある勘違いなのですが、領収書は申告時に税務署に提出するわけではなく、調査が入った時に提出するだけですので、ノートにきれいに貼り付けておく必要はなく、記帳後は1ヶ月毎に袋に入れて保管しておくだけでOKです(ダンボールに放り込んでおくだけの人もいるくらいです)。私の場合は月単位でクリアファイルに入れて分けておき、申告後、年単位でポケットファイルに保管しています。
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不動産投資ランキング
09
2021

不動産投資用の会社設立をしたらまずは税務署対応!

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社長!先日、合同会社を立ち上げたあなたのことですよ!あなたはサラリーマンなのに社長です。合同会社なので代表取締役とは呼べませんが、これからは社長と呼ばれます。銀行や業者の人と話をすると、「●●社長!」と呼ばれますので、何だか照れてしまいますね。

さて、法人を設立して、不動産を法人名義で購入したら、やるべきことがいくつかあります。まずいちばん大事なことが法人設立届出書の税務署への提出です。そんなに急ぐ必要はありませんが、税務署に行って諸々の提出資料を確認して提出してください。特に青色申告の承認申請書は控除額に大きく影響するので重要かと思います。これら税務関係は税理士を使うならその税理士に頼めば何もすることはありませんが、お金がもったいないので最初は自分でやった方がいいと思います。そもそも1棟や2棟の不動産管理程度の税務なら申告まで自分でやった方が良いです。

また、ちょっと前までは白色申告の方が経理がいい加減で済んだ(実際には済んでいませんが)ため、わざと白色申告を続けている人がいたようですが、今年の赤字を翌年度に持ち越して黒字と相殺できる繰越欠損金が使えるので、私は青色申告一択ではないかと思います。控除額も10万円→65万円と増えますしね。不動産投資は初年度に大きく赤字が出せるため、それを翌年度以降に持ち越せるメリットは大きいです。なにはともあれ青色申告にしておきましょう。
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不動産投資ランキング
02
2021

不動産投資用法人「定款の目的」はズバリこれ!

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定款を最初に作っていきます。「商号」の次に悩むところが「定款の目的」です。法人は定款に書かれている「目的」の範囲内で人格(権利のイメージ)を与えられていますので、原則「目的」に書かれていること以外の事業を行ってはいけません。が、この目的外の事業をやったことで捕まった人はいないそうですので、あまりクソ真面目に捉えなくてもOKです。

具体的には、以下の目的をコピペして、その他の目的は書かないようにしてください。

 1.不動産の賃貸及び管理
 2.不動産投資及びその他投資業
 3.上記各号に附帯する一切の事業


将来のいろんな可能性を考えて、たくさんの目的を書きたくなりますが、銀行に怪しい会社だと思われて取引拒否されたりと不都合なことが多いので、シンプルにまとめましょう。必要な時は後から追加すればよいのです。

代表社員は、原則銀行から融資を受ける人のみにしてください。必要もなく妻を入れたり親兄弟を入れたりすると揉める原因となります。銀行から指示された場合のみ他の人を入れるようにしてください。その他の項目は特に解説不要ですね。

銀行口座は融資を受ける銀行が後から作ってくれますので、先に作る必要はありません。後は指示に従って進めるだけです。公証役場での面倒くさい定款認証なども合同会社なら不要ですし、このサービスを使えば電子定款を作ってくれますので、普通に定款を提出するよりも4万円印紙代が安く作れます。不動産投資用の法人を作るのなんて7万円もかからないのです。

電子定款受領後、自分がいつも使っている個人の銀行口座から資本金の100万円を引き出し、そのまま100万円をその口座に預けて、通帳の表紙、次ページ、資本金を入出金したページをコピーします。これに何の意味があるのかわかりませんが、なぜかこの作業が必要です。資本金の証明は法人口座である必要はないんですね。

さあ、パソコンでの作業はこれだけです。後は書類を印刷して指示通りに綴じ込み慎重に押印、持ち込み法務局の窓口で6万円分の印紙を購入して、地域の法務局に持ち込めば完了です。1週間くらいで法人の完成(申請日が設立日になります)で、今日からあなたも社長です!
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不動産投資ランキング
27
2021

オススメのネット法人設立サービス

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通販のハンコの到着を待つ間に、ネットの自分で会社設立サービスを使って法務局申請用の書類を作っていきます。あまり具体的なサービス名を出すのは好みませんが、「会社設立ひとりでできるもん」というサービスがおすすめです。ふざけた名前ですが、一番安くて高機能で超簡単ですし、いつも割引サービスをやっていますので、ちょっとしたランチ代くらいの金額で書類を作れます

サービスに登録・ログインし、合同会社設立を選択して、先ほど決めた商号を入れます。次の本店所在地は、ご自宅の住所で良いと思います。どうしても自宅を出したくない場合は、近所のレンタルオフィスで貸し住所を契約してきてください。マンションに住んでいる場合は部屋番号を入れないことをおすすめします。「千代田区千代田1-2-3 千代田マンション101号」の場合は「千代田区千代田1-2-3」までで登記可能です。こうしておいて郵便局に「N商事合同会社は千代田マンション101号」と登録しておけばよいのです。これで登記簿を取らない限りは直接あなたの自宅を検索することはできなくなりますので、ちょっと匿名性が上がります

※最近はレンタルオフィスでは融資が出ないケースも増えてきたようですので、不動産業者と相談し、登記場所を決めるようにしてください。

「資本金の額」はとりあえず100万円にしましょう。1円以上であればいくらでも良いのですが、あまり少なすぎると銀行への見栄えが悪いですし、単に格好悪いので気持ち多めに入れておいたほうが良いと思います。また、あまり大きすぎるのも後で行う資本金の出し入れが面倒です。資本金は後から引き出して使うこともできますし、特に消えるお金だと思う必要はありません

「広告をする方法」は「官報に掲載する方法により行う。」で結構です。
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