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2021

【税務面】他にも法人のお金を個人に移す方法

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
他にも法人のお金を個人に移す方法として、携帯電話代金、インターネットなどを法人で契約し、個人と按分して費用計上したり、パソコンや書籍、打ち合わせで使った喫茶費用なども計上可能です。ここらへんは個人事業でも計上可能なのですが、「法人の方が経費の幅が広く、柔軟」と良く言われています。妻子などへの給与の支払い、生命保険料、社宅、出張手当(これは結構大きい)など、法人という箱があって個人と別会計になる分、認められる範囲が広く、節税額(=個人から法人への資金移動相当額)は大きいのです。

ただ、自宅で不動産投資事業を行う場合、家事費と事業系経費の按分はとても難しい問題です。税務署に否認される可能性が高い要素のひとつかと思います。目安などは特にありませんが、通信費で5割くらい、光熱費で3割くらいが目安なのかなと思います。規模次第ではこれでも否認されるかも知れませんが。

物件がだいぶ増えてきて、全体としての規模が大きくなってきたら、近所に小さな事務所を借りると良いと思います。ワンルームでも結構です。書類も増えてきているでしょうし、自分の仕事用の書斎も必要になってくるかも知れません。そうするとこの事務所は100%経費になりますし、通信費や電気代も100%経費で落とすことができます。法人のお金で自分専用の書斎を持つことができるのは、このテレワーク真っ只中の時代、本業の方でも非常に精神衛生的に良いことじゃないでしょうか。

※ここでは考え方を説明しており、この方法を勧めているわけではありません。また実際に進める際には税理士等に相談して自己責任にて実施をお願いします。
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不動産投資ランキング
04
2021

【税務面】不動産投資、法人のお金を個人に移す方法

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
しかし、いくら最終的に法人の儲けが個人のものになると言っても、それは数十年後の話かもしれない。せっかく頑張って不動産投資をしているのに、すぐに経済的なメリットを享受できないというのも寂しいことですよね。お金のために不動産投資をやっているわけですので。そこでちょっと考え方を変えて、個人の収入を増やすのではなく、支出を減らすことで実質的な経済的メリットを受けるというのはいかがでしょうか

細かいことは税法や税務署の判断が関わってきてしまうのでややこしいのですが、ざっくりとした考え方をお話してみます。例えばあなたが個人で支払っている支出というのは多岐に渡っていると思います。大きいところでは自宅、クルマ、保険、携帯、食費、服飾費、水道光熱費などなど。この内、服飾費などはさすがに無理ですが、多くの個人的な支出はは不動産投資に関わりが”ないことはない”かと思います。

例えば保険。不動産を保有している法人から見るとあなたは社長で、唯一無二の存在です。あなたが怪我をしたり死んだりすると法人としては大変なことになります。そこであくまでも法人が行っている不動産業を円滑に安定的に進めるためにあなた個人を対象とした保険に入る必要があるのです。あることにしてください!そうするとあなた個人が今まで支払っていた保険が不要になりますよね。もしもあなた個人に何かあった時は、法人に保険金が入ってきますので。本当に万が一の時は、所得税はかかりますが、それを相続人が受け取ればよいだけの話です。

この仕組みが出来上がると、まずあなたが個人で支払っている保険料分を減らすことができます。普通の人なら保険料は毎月数万円支払っていると思いますが、それが単純に必要なくなると言うわけです。こうすることで法人から数万円の給与をもらっているのと同じ効果が得られるわけです。これは法人のお金を個人に移したのと同じことになります。

※ここでは考え方を説明しており、この方法を勧めているわけではありません。また実際に進める際には税理士等に相談して自己責任にて実施をお願いします。
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不動産投資ランキング
28
2021

【税務面】不動産投資、法人は誰のものか?

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
合同会社で不動産を購入し、小規模法人の低い税率を適用してもらうことで効果的に現金を法人に残すことができたとして、今度はこれをどうやって個人に移動させるかという問題が残っています。普通に給与として法人から個人に支払ってしまうと、サラリーマン給与に上乗せして給与所得が上がってしまうため、個人の側でも普通に累進課税で課税されてしまいます。これでは元の木阿弥ですね。この解決方法としてはいろいろと考えられますが、私のオススメする方法は、「合同会社から給与をもらわない」という方法です。

これはテクニックでも何でもないのですが、別人格である法人のお金を自由に処分できるわけではないものの、合同会社はあくまでも社長個人の持ち物ですので、最終的には法人のお金を社長個人のものになります。法人に貯め込んだお金は、ただ現在自由に使えないだけです。サラリーマンとしてもらっている給与で生活ができている限り、とりあえず設立した法人から給与をもらわなくてもやっていけますよね。そのまま不動産を売却するまで法人に資金をプールしておき、最終的に会社を清算する時に低い税率を適用してもらえる退職金として受け取るという形が望ましいのではないかと思います。こうすることで支払い税額の総額が最低となる算段です。

法人で不動産投資を進める場合は「別人格の儲けではあるが、それを最終的にはオレのもの」。ざっくりとですがこのようなイメージを持たれると良いと思います。大枠としてはですけどね。

※ここでは考え方を説明しており、この方法を勧めているわけではありません。また実際に進める際には税理士等に相談して自己責任にて実施をお願いします。
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21
2021

【税務面】不動産投資、法人で買う場合のイメージ

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では、合同会社を作って、法人で不動産投資を進める場合について考えてみます。前にも書きましたが、法人はあくまでも個人とは別人格の他人です。ニシオカ個人がN商事合同会社と作ったとすると、ニシオカはN商事の社長で100%出資者(つまりN商事はニシオカのもの)ではありますが、ニシオカ(個人)=N商事(法人)ではありませんニシオカ個人でも確定申告が必要ですし、N商事でも決算が必要となります。基本的なことですが、これは結構重要なポイントです。

個人の時と同様、ニシオカ個人のサラリーマン収入が年間800万円だとして、N商事という法人で年間キャッシュフロー300万円の物件を1棟購入した場合、私の給与の手取りは75%くらいで、N商事で同物件を購入した場合はだいたい利益の80%がN商事に残る金額(これを手取りと呼んでよいかは別として)になります。N商事で5棟買った場合、規模が大きくなると税率も上がってくるので税率も40%近くなってしまいます。その対策としてよく使われている手法の1法人1物件で購入を進める場合(例えば合計5社立ち上げる)ですと、5棟買っても税率はそのままです。この方式ですと何棟買っても税率は約20%のままなのです。

規模が大きくなると、この税率の差は凄まじいことになります。決算の手間と法人の維持費が会社の数だけ増えることは間違いありませんが、数百万円の税金の差には代えられないでしょう。

ただし法人で買うデメリットもあって、ここで節税したお金はあくまでもN商事という法人のお金になります。個人であるニシオカが自由に散財できるものではありません。最低でもN商事の商売の目的の範囲内で使うことができるだけのものです。この法人のお金をバカ正直に個人に移動させようとすると、今度は個人の側でも課税されてしまうことにご注意ください。

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14
2021

【税務面】不動産投資、個人で買うか法人で買うか。

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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
不動産投資をなんのためにやっているのか?社会貢献とか将事業経験のためとかいろいろあるでしょうが、なんのかんの言ってもやはり「お金」のためだと思います。投資用不動産を個人で買う場合、法人で買う場合での一番の差は実際に手に入ってくる収入ではないかと思います。サラリーマンにもっとも不足しているのが「法人を使いこなす」技術です。ここでは法人で不動産投資を行う際の収入について検討してみます。

まず、個人所有で不動産投資を行う場合(個人事業主)は、例えば「受取家賃1000万円-借入返済600万-その他経費100万=手残り300万円」がそのまま年収増になります。事業所得≒給与ですね。年収で言うとご自身のサラリーマン給与収入が800万円だとすれば、あなたの年収は単純に1,100万円になってしまいます。非常に簡単ですね。所得税額は給与所得で決まるため額面収入だけでは判断できませんが、個人の収入が増えれば増えるだけ、累進課税によってドンドン課税率が上がっていきます。ですので、個人で不動産を買い進めている人にとっては、頑張れば頑張るほど税率が上がっていくというジレンマが発生します。

わかりやすく言うと、年収800万円の人が年間家賃収入(キャッシュフロー)300万円の物件を1棟購入した場合は合計年収1,100万円となりますが、不動産を5棟買い進めていくと、合計年収はなんと2,300万円になってしまいます。あまり単純に計算できませんが、年収800万円だと手取り率が75%くらいですが、年収2,300万円だと累進課税によって手取り率が60%くらいになってしまうのです。これはキャッシュを手元に残すという面では非常にデメリットですよね。唯一のメリットは税金を支払った後のキャッシュは個人が自由に使えるお金だということです。

※ここでは考え方を説明しており、この方法を勧めているわけではありません。また実際に進める際には税理士等に相談して自己責任にて実施をお願いします。
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