Top page  1/107
08
2021

税金対策としての法人購入

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
他にも法人の方が経費を計上しやすいというメリットが挙げられます。サラリーマンをやっている限り、営業の人以外は領収書を意識してもらうことはほとんどありませんが、私たち経営者にとっては領収書は現金に見えますので、みんな必ずもらうようにしています。これについても当たり前のことなので書くのもどうかと思いますが、質問が多いので念の為書いておきます。

私達の年収が年収800万円だとしたら、個人は若干控除された(課税所得)上で税金をかけられます。つまりサラリーマンの私たちが支払っているお金は課税済の可処分所得なので、わざわざ領収書などを取る必要がないのです。

一方、法人の場合、同じ800万円の売上を上げるとして、その売上を上げるのにいくら経費がかかったのかが重要となります。細かい計算を除いてシンプルにすると、800万稼いだとして、電話代やら仕入れ代など100万円費用がかかったとすると差額の700万円が利益となり、法人はその利益に対して課税されます。仮に800万円費用がかかったとすると、なんと利益はゼロ円となり、課税されることがありません。領収書はこの費用支出の証明として必要になるので、なるべく税金を払いたくない経営者は必死で領収書を集めているわけです。

このように法人で不動産を買う一番のメリットは税金対策と考えて差し支えありません。赤字の繰越もできますし。サラリーマンは事業主(雇い主)が税務署の手先となって給料を支払っており、税金を完全補足されてしまう仕組みになっていますので、税務上最も不利な立場にいると考えてください。基本的な控除以外の経費は認められません。サラリーマンであることはもはや奴隷レベルです。そういう意味では、法人を保有して経営者になるべきかと思います。
にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

不動産投資ランキング
18
2020

不動産を法人で買う場合のメリット・デメリット

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
では、なぜ法人で不動産を買うのでしょうか。法人で不動産を購入するということにはいろんなメリット・デメリットがあります。メリットのひとつは事業目的の不動産経営となるので、法人に認められた様々な特権が使えるというところです。例えば、私がサラリーマンとして年収800万円稼いでいたとして、不動産経営からの収入が毎年200万円あるとした場合、個人名義なら私個人の年収が1000万円となり、課税所得によっては累進課税によって税金が高くなってしまうことがあります。個人の所得→所得税=累進課税という感じです。

ところが法人で不動産を保有する場合、私個人は年収800万円のままで、別人格として法人の利益が200万円ということになります。法人は法人で一定の安い税率で課税され、私は不動産を持っていないときと同じ税率で課税されます。ややこしいかもしれませんが、法人の所得→法人税=固定税率という感じです。つまり儲けても税率があがらないというのが一番のメリットです。ですので、たくさん儲けたいと思ったら、基本的に法人で保有しておいた方が有利と考えて差し支えありません。

では、「一体いくらくらい儲けたら法人にした方が有利になるのか?」という質問に対してですが、これは法人の活用方法によって異なるので一概には言えませんが、物件規模でいうとだいたい8000万円くらいのアパートと保有する規模になったら法人で買った方が良いのではないかと、個人的に思っています。計算上はもっと小さい規模でも効果はあるのですが、税理士を使うかどうか、経費をどれくらい計上するかなどによっても異なるので、だいたいの目安として8000万円くらいかなという意見です。
にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

不動産投資ランキング
04
2020

不動産は法人で買うべきか、個人で買うべきか

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
不動産投資を行うにあたって、「法人で不動産を購入する」という選択肢を聞いたことがあるかもしれません。基本的なことですが、法人で購入するという意味がわからないという質問が意外と多いので、法人で不動産を買うということについてまとめてみたいと思います。

まず、一般的に不動産を買う時は個人で買いますよね?不動産を買ったら「私がこの不動産を持っています」ということを所有者の名義として法務局の登記簿に登録することになっています。個人で買うということは、この名義が例えば私、ニシオカオサムという個人の名前になっているということです。

では、不動産を法人で買った場合どうなるかというと、単純に登記簿に書かれる不動産の名義が、例えばニシオカオサムという個人が設立した「N商事株式会社」とかいう法人名になるというだけです。そこにはニシオカオサムという個人名義は表示されません。あくまでもこの不動産の持ち主は「N商事株式会社」という法人ということになります。

ニシオカが設立した「N商事株式会社」と個人である「ニシオカオサム」の関係はどうなっているのかというと、N商事株式会社 代表取締役 ニシオカオサムとなるわけです。私個人はN商事の「社長」で「株主」となります。こういう感じで、個人が法人を通じて、間接的に不動産を保有することが、法人で不動産を買うということです。
にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

不動産投資ランキング
27
2020

年収3000万円を実現するためにはコレだ!

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
雇われることで収入を得ている限り、年収3000万円稼ぐことは99.9%不可能で、先の雑誌のタイトルにかかれているように、今いるそのフィールドで努力することは年収3000万円という目標達成にはまったくつながっていないということです。子供が「大きくなったら王様になりたい」と言っているのと同じレベルの無駄な努力です。

例えばこの年収3000万円をサラリーマンの壁とすると、その壁を超えている人の多くは、事業を持っている人か、資産を持っている人かのどちらかです。事業を興すことはある程度才能と時間が必要ですが、資産を持つのは人間であれば誰でも時間を使うことなくできることです。そういう意味ではサラリーマンが3000万円の収入を超えるためには資産を持つしか選択肢がないと言っても差し支えないと思います。

そしてサラリーマンが確実に資産を持つほぼ唯一の手段が不動産ではないかと思っています。株やFX、仮想通貨などは確かに資産を増やすことにつながりますが、資産を減らすことにもつながります。また原則レバレッジが効かず、少ない自己資金を元手に効率よく資産を増やすことができません。その点、不動産はうまくやれば人のお金を使って自分の資産を築くことができ、借金も利子も他人のお金で返すことができる非常に都合の良い資産形成であると言えます。

このように、今やっている努力がきちんと真の目標につながっているか確かめるべきだと思いますし、その努力するべきフィールドが目標の実現が本当に可能なフィールドなのかを見直してみるべきでしょう。お金稼ぎの究極は(言葉は汚いですが)「楽して儲ける」ではないかと思います。

勉強のために勉強してはいけません。

以上、不動産のノウハウではないかもしれませんが、多くの相談者がぶち当たっている壁であり、そして実はあまり理解されていないのではないかと感じたことからまとめてみました。実際に書いてみると安っぽい自己啓発書に書いてあるようなことばかりで大変恐縮ですが、参考になれば幸いです。
にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

不動産投資ランキング
13
2020

今の会社で努力しても年収3000万円には届かない

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
蛇足が続きますが、よく本屋で見かけるビジネス雑誌の表紙を飾っているタイトルに「年収3000万円を稼ぐ人の勉強法」とか、そういうの多いですよね。みんなその勉強法を実行すれば本当に年収が上がると思っているのでしょうか?まず、何を根拠に3000万といっているのかわからないですが、まあ年収3000万円であればうれしいのは間違いないですよね。とりあえずの目標設定としては悪くないと思います。3000万円というのは要は一般サラリーマンの上限かと思います。

私自身も入社して間もない頃は、難しい資格をとったり英語がビジネスレベルだったりとかすれば収入は上がるのかなと思っていましたが、おっさんになるにつれて給料は自分の努力とはほとんど関係ないことに気が付きました。というか、ある程度社会経験のある人であれば、こんなこと誰でも分かっていることだと思います。

「給料」を糧としている者であれば、入社した時点から最終的に稼げる額はだいたい決まっていて、そしてその会社でいくら頑張ったとしても給料の上限はだいたい分かることかと思います。努力して例えば部長になったくらいでは3000万円にはたどり着くことはできないのです。

これは転職してもそれほど変わらないことで、努力して結構な技術を身につけて、googleに転職できたとしても年収3000万円にはなかなか届かないものです。戦略コンサルとかで朝から晩までストレスフルな環境で働いていても、やはりなかなか3000万円には届かないです。身も蓋もないことですが、あなたが仕事に費やしているその努力は年収3000万円という目標に対しては無駄なことで、そもそも自分が努力をして戦うべきフィールド自体が間違っていると言えます。

ちなみに今はなきリーマンブラザーズでフワフワと働いていた私の女友達は、ボーナス含め年収4000万円の年があったと言っていました。ちなみに私の勤めている会社では役員になったとしてもそこまでは行きません。つまりこ私はこの会社に努めている限り、サラリーマンとしての努力で年収3000万円は不可能なのです。
にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

不動産投資ランキング