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17
2021

不動産投資でFIREできるのか?

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
そこで本題に戻るのですが、私のところに相談に来られる方は、やはり不動産投資に"FIRE"の可能性を見出している方ばかりです。そうすると「果たして、不動産投資で"FIRE"は実現可能なのか?」が疑問に思われると思います。

結論から言うと、「不動産投資でFIREは可能」です。

しかもリスクや苦労で比較すると、金融投資でFIREを実現するよりは、不動産投資でFIREを目指すほうが、楽で安全で早いのではないかと思います(よく言われる、ドル建ての毎月分配型投資信託などと比べてもです)。

金融投資で資産(タネ銭)を増やすためには時間と運が必要です。金融は人に資金を供出して、事業をしたリターンでお金を増やすという構造だからです。つまり、ちょっとずつ右肩上がりで資産を増やして(たまに市況で資産を減らしながら)いき、場合によってはFIREまでに何十年もかかるということです。

一方、不動産投資というものは、金融機関からお金を借りて、それで物件(=タネ銭)を購入する事業なので、収入が発生するにあたり時間をあまり必要としません。つまりはじめてすぐに全開で収益が発生し、その代わりに毎月長い時間をかけて少しずつ借入金返済をしていくわけです。そもそもの構造が違いますよね。
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不動産投資ランキング
03
2021

本当にFIREするのが得策か?

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私もサラリーマンである以上、"FIRE"という概念は共感できますが、特に他に収入源がないのであれば、実際に"RE (Retire Early)"するのは止めた方がいいと思います。ただ、すべての人にとって、"FI (Financial Independence)"するのは絶対に必要なことだと思っています。つまり経済的自立です。

私の場合ですと、だいぶ前に"FI (Financial Independence)"までは果たしていましたが、"RE (Retire Early)"はせず、仮面FIREとして、そのまま働き続けています。気持ちはFIREですが、会社を辞めることまではしていません。まだチャンスがあれば銀行からお金を借りて物件を増やしたいですし、この経済的に安全な環境のまま、複数の収入源を得ていきたいと考えているからです。

不動産投資の相談に乗っている中で、現在の仕事がめちゃくちゃ激務な人がいました。彼はアパートをある程度買って、"FI (Financial Independence)"のレベルを上げてから、金銭的な不安を持つことなく、比較的ラクな業種に転職しました。収入は少々下がったようですが、ワークライフバランスを取ることに成功しました。ハーフFIREの典型例かと思います。このように人生の選択肢を増やしたり、生活の質を上げるために、"FI (Financial Independence)"を目指すのが良いのではないかと思っています。
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不動産投資ランキング
20
2021

FIREの危険性

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毎日会社に行って苦しい思いをして働いていると、確かにその境遇から脱出したくなりますよね。私も「なんでこんなくだらない仕事で時間を無駄にしているんだ」と思うことがよくあります。ただ、迂闊にFIREの"RE (Retire Early)"してしまうと、万一、収入が行き詰まった時や、新たに借り入れをしたくなったときなどに、逆に詰んでしまうことも考えられると思います。

金融資産を例に取ると、投資の王道はやはり株式投資だと思いますので株式で考えると、先のリーマンショックやコロナショックのように一瞬で保有価値が下がってしまうこともあり得ますし、仮想通貨や投資信託ですら自分の努力とは関係なく、大きく価値を毀損してしまうことが頻発します。市況に左右される金融投資は手軽である一方、外部要因に影響されすぎるところが怖いのです。

タネ銭が目減りしてしまうと「目標達成したー!FIREするぞ!」でFIREした人は、一瞬でシミュレーションが崩れてしまうことかと思います。月20万円で生活するつもりだったが、月10万円しか入ってこなくなったぞ、と。そうすると運用にまわした資産を取り崩しながら生活するようになっていき、元のレベルの仕事に戻ることもできずに、苦しい思いをすることになるわけです。

つまり、本気でFIREするなら、相当余裕を持ってタネ銭と収入源となるスキームを仕込んでおかないと、かなりの確率で破綻することになるかと思います。
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不動産投資ランキング
06
2021

最近流行りの、"FIRE"という概念について

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不動産投資についての相談で、さまざまな境遇の人に会って深く話をするわけですが、最近良く出てくる話題が、「FIRE (Financial Independence, Retire Early)」です。最近雑誌やネットなのでもよく出てくるので、皆さんご存知のこととは思いますが、要は「経済的自立を果たすことで早期退職する」ということかと思います。いろんな言葉を作るなぁと思いました。

さて、私が軽く調べたところ、FIREを果たすにあたって、一般的には●●千万円をタネ銭として、それを年利●%でまわすことで、毎月●万円の金利を定期収入として得るというようなものが一般的なようです。私も詳しくないのですが、仮に5,000万円保有し、それを全額年利5%の月額配当モノの金融投資に充てるとして、毎月得られる金利が20万円くらいという感じかなと思っています。

月20万円と言えば、一生独身で地方で節約しまくれば、働かなくても生きていけなくはないというくらいの収入ですが、今、サラリーマンとして毎月何十万円ももらって、都会で便利に暮らしている人が、そういう生活で満足できるのかなと感じます。働かなくても生きていける生活はなんとなく憧れがありますが、せっかくタネ銭にできるくらいお金を稼いだのに、そんなに慎ましく生きていくのが理想なのだろうかと。人の生き方なのであまりケチつけたくはないですが、ブームに踊らされすぎるのはちょっと危険だし夢がないかなという印象を持っています。
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11
2021

【税務面】他にも法人のお金を個人に移す方法

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他にも法人のお金を個人に移す方法として、携帯電話代金、インターネットなどを法人で契約し、個人と按分して費用計上したり、パソコンや書籍、打ち合わせで使った喫茶費用なども計上可能です。ここらへんは個人事業でも計上可能なのですが、「法人の方が経費の幅が広く、柔軟」と良く言われています。妻子などへの給与の支払い、生命保険料、社宅、出張手当(これは結構大きい)など、法人という箱があって個人と別会計になる分、認められる範囲が広く、節税額(=個人から法人への資金移動相当額)は大きいのです。

ただ、自宅で不動産投資事業を行う場合、家事費と事業系経費の按分はとても難しい問題です。税務署に否認される可能性が高い要素のひとつかと思います。目安などは特にありませんが、通信費で5割くらい、光熱費で3割くらいが目安なのかなと思います。規模次第ではこれでも否認されるかも知れませんが。

物件がだいぶ増えてきて、全体としての規模が大きくなってきたら、近所に小さな事務所を借りると良いと思います。ワンルームでも結構です。書類も増えてきているでしょうし、自分の仕事用の書斎も必要になってくるかも知れません。そうするとこの事務所は100%経費になりますし、通信費や電気代も100%経費で落とすことができます。法人のお金で自分専用の書斎を持つことができるのは、このテレワーク真っ只中の時代、本業の方でも非常に精神衛生的に良いことじゃないでしょうか。

※ここでは考え方を説明しており、この方法を勧めているわけではありません。また実際に進める際には税理士等に相談して自己責任にて実施をお願いします。
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