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18
2020

不動産投資の視点で賃貸派のメリット

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
話を戻しまして。不動産投資の視点で賃貸のメリットを考えてみると、

①自宅購入の借り入れによって与信を傷つけることがない
②与信上有利な場所に引っ越しができる(住民票を移すことができる) 
③不動産投資のために「自宅」という概念を活用することができる


などでしょうか。金融機関や時期によっても異なりますが、大まかな流れとしてはある程度アパートなどの不動産資産を増やしてから自宅を購入する方が、自宅を購入してからアパートを買い進めていくよりも簡単と考えられます。

①自宅購入の借り入れによって与信を傷つけることがない:

 だいぶ前にも書きましたが、個人は全員「見えないお財布」というものを持っていて、これはその人の信用、つまり金融機関からいくらお金を借りることができるかということです。大企業勤めや公務員などであればサラリーはともかく収入が安定しているということで銀行もお金を貸してくれやすくなりますし、開業医や外資勤めの人、社長などビジネスを持っている人などであれば安定性はともかく収入が高いので、それはそれで銀行からお金を借りやすいですよね。

このように人が普通に借りられるお金にはだいたい上限が決まっていて、例えば2億円借りられる与信枠のある人が5千万円の自宅を買ってしまうと、理論上購入できるアパートは1.5億円が上限となってしまいます。5千万円のアパートと言えばうまくやれば毎月のキャッシュフローで10万円以上期待できますので、5千万円の与信枠を自宅という消費性支出に充てるか、アパートという投資性支出に充てるかは判断しどころではないかと思います。

不動産投資のためのローンは非常に難しいのですが、何故か住宅ローンはどこの金融機関でも、結構な借り入れがあっても実行してくれるものです。自宅を保有させるというのは政策なのでしょうね。金融機関は金融庁のお達しには絶対服従なので、自宅購入のためにお金を貸し出せとお上が言うならば、銀行はバッチリ貸し出してくれます。

ですので、若い頃は賃貸に住んで投資用不動産などを買い進める → 与信上限に近くなり、家族構成などもある程度見えてくる →自宅を検討する という流れが、選択肢も多く、ベターな選択なのではないかと思います。
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不動産投資ランキング
04
2020

その出費は消費?投資?お金の支払い方について

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人が生きていくにあたって「お金を払う」という行為から免れることができませんが、同じ支払いにも2つの種類があります。よく言われていることかもしれませんが、ひとつは消費性支出といって、これは自分が生きるために使ってしまうお金のことです。そこらへんのお店で買い物をする、ラーメンを食べる、旅行に行くなど、私達が普通にお金を払うシーンのほとんどは消費性支出だと考えてください。消費性支出の一番の性質は使えば資産が減ってしまうことです。

出費のもうひとつの性質が投資性支出です。これはお金(価値)を増やすことを目的とした支出のことです。普段あまり意識することはありませんが、株を買ったり、銀行に貯金をしたり、賃貸不動産を買ったりする行為です。わかりやすく言うと、現金は減るものの(理論的な)バランスシート上での資産価値が減るわけではないものの購入で、キャピタルゲインでもインカムゲインでも何かしら資産が増える要素を持つものと考えると良いと思います。

つまり、消費性支出は資産が減る支出行為投資性支出は資産を増やす支出行為と考えると良いと思います。このように消費と投資の境目は物理的にはバランスシート上の資産の増減で判断できますが、観念的には非常に曖昧なもので、同じ食事にしてもビジネス上良い関係を築くためにする食事は投資性支出かもしれませんし、お金を増やす目的でも宝くじやパチンコのようなギャンブルは消費性支出かもしれません。

とにかく日々生活する上でお金を支払う時、これは自分にとって消費性か投資性かを意識することは、支出の無駄を判断するのに役立ちますので、クセにしておくとよいと思います。

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不動産投資ランキング
21
2019

購入か賃貸か?賃貸にするなら支払い方に注意

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次に、賃貸の方がベターな人の基礎条件として、「定年後もある程度の収入が見込める」ことが挙げられると思います。あまり期待できないとしても十分な年金収入があるという方や、定年後も続けられる仕事があるという人、または不動産でも金融でも定期収入が見込める資産があるという人であれば、賃貸の方が自由な生き方ができるのではないかと思います。とにかく賃貸を選びたい人は死ぬまである程度の支出が続くというところが判断ポイントですよね。

また、会社から家賃補助が出るというありがたい制度があるのであれば、それが続く限りフルに享受した方が良いですし、海外異動や転勤が多ければ「住」に対して会社の負担が大きくなるでしょうから、なるべくその制度を活用して自分の「住」支出を減らすようにしていくべきかと思います。私たちから見ると住への支出は消費ですが、会社から見れば経費となります。悪びれることなく会社の制度はフルに活用して、個人としての支出を減らしていきましょう

住に対する会社の制度が無く、自分で家賃を払うにしても、何かしらのビジネスを自分で立ち上げれば一定の割合を経費にすることも可能です。賃貸にするならこの「経費化」というところは大変重要なのではないかと思っています。自宅は人生最大の消費性支出ですので、なるべく支出を減らし、支出するにしても有意義な支出にしていかないと、資産は減る一方なので、意識しておくべきかと思います。
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09
2019

不動産投資家目線で見た「自宅」の購入について

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ちょっと不動産投資自体からは離れてしまうかもしれませんが、私たち人間が生きていくにあたって、検討することを避けて通れない話題として「自宅」を買うか、借りるか、どちらが正解か?また、買うならどういう物件が正解か?というテーマがありますよね。雑誌などでもたびたび取り上げられる答えのない永遠の議題なのですが、多くの相談者さんからこの話が出てくるので、少し考えをまとめてみたいと思います。

まず結論から言ってしまうと、もちろん正解などありません。投資と同じようにご自身の考え方、経済状況、生活・仕事の状況などにより選ぶべきベターは異なると思います(よく考えてみれば当たり前ですよね)。そういう前提で読んでいただけると幸いです。

まず、買うか賃貸にするかという分岐から考えてみます。私個人としては本来賃貸派です。今は仕事上できませんが、将来は気分に合わせて住みたいところに住みたいですし、気分に合わせて引っ越しをしたいですし、家族構成もいずれ変わっていくでしょうから、自宅という大きな固定資産を持ちたくないと考えています。にも関わらず、現実はいろんな経緯もあって自宅を買ってしまいましたが、まずは仕事などの諸条件は抜きにして、純粋にご自身(とご家族)がそもそもどういうスタンスで「住」を考えているかをまとめてみることがスタートになると良いと思います。
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不動産投資ランキング
15
2019

戸建て物件投資は業者のためのビジネス

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こう考えてみると、戸建て投資は、基本業者のための商売ではないでしょうか。気軽な金額なのでリスクを意識させることなく投資家に売ることができるし、リフォームでも素人投資家をカモにすることができて儲かるので、高額なアパートが融資が出ないため売れない現在、もっとも業者が儲かるだけのビジネスに見えて仕方ありません。

「でもアパート買えないから、仕方ないじゃん」という方もおられるお思います。その通りです、仕方ないと思います。しかし、仕方なくてもマイナスになるような投資をするべきではないと考えます。今、戸建て投資をやるのはやりたい投資(大型のアパート投資など)ができないからですよね。戸建ては借金がしなくて安心かもしれませんが、自己資金を失うというリスクを十分負っているのを認識するべきです。

不動産投資は消費でなく事業であり、サラリーマン根性で判断してはいけないです。事業家目線で投資するべきかを判断してください。借り入れは悪やリスクではなく、あくまでも事業経費だということです。不動産投資に「いい話」はないと肝に命じておくべきかと思います。

あえて言うなら、戸建て投資の一番のメリットとしては自己資金でできるというところかと思います。金融機関からの融資は面倒で時間もかかる上に処分の自由度も低いため、自己資金でできるということは余計な苦労やストレスを感じずに思った通りのアクションができるので、気分良く取り組めるのではないかと思います。逆に言えば、戸建て投資にはこれくらいしか大きなメリットはないです。
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