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2021

不動産投資でFIREする一番のポイント

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
不動産投資でFIREしたい方には本当に心して聞いていただきたいことをお話します。不動産でFIREできるほど借金をするのには度胸がいるのですが、これが結構ハンパない度胸が必要なのです。不動産投資の場合、ほとんどバカの領域じゃないとFIREできません。悪い意味ではなく、小賢いだけの人には絶対に不動産投資FIREは不可能です。

ある程度不動産投資の方針を決めたところで、あとは脇目も振らずに壊れたかのように不動産を買い進めていかないと、FIREまでたどり着かないということです。気がついたら借金が5億とか10億超えていたとか、そんな感じで進めていきましょう。「そんなの危ないじゃないか!」という声が聞こえますが、そういう人はまず無理です。気持ちの上では「不動産投資は危ないもの」なのです。アパート1棟くらいあれば問題ないですが、ある程度の規模を超えると「不動産投資はバカじゃないと理解できない」ところがあります。

清水の舞台は、飛び降りた人じゃないと、その高さは理解できません。こまごまと「積算が~」とか、「金利が~」とか言っている人は、まず不動産投資でFIREすることは不可能と言えます。そんな勢いではたどり着けない高みに不動産FIREはあります。「だいたいOKとなったらGO!」のレベルで買いまくって、気がついたらFIREできるくらいのキャッシュフローができていたという感じです。もちろん買えればなんでも良いわけではないですが、それくらいの覚悟ができていない人はFIREはできないという話でした。
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不動産投資ランキング
01
2021

「不動産投資でFIREする」の死角

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
このように金融投資と比べてみると、不動産投資はFIREするのに最適な投資ではないかと思ってしまいます。ただ、不動産投資も完璧ではなく、以下の点で弱点があります。①多額の借り入れをするので家賃が取れなくなったり、支出の方が多くなった時点で成り立たない②不動産資産=純資産ではないので、結局純資産を増やすためには長い時間がかかる③そもそもFIREできるほどの借金をするのに度胸がいる、などでしょうか。

①は分かりやすいですよね。家賃(収入)-返済等(支出)=キャッシュフロー(利益)となるので、このキャッシュフローが取れない限り、事業として成り立っていないわけです。ただ、返済ができている限り、純資産は少しずつ増えていきますので、返済が破綻しない限りは、別に損ということにはなりません

②は、不動産投資は始めた瞬間から収益が発生しますが、同時に莫大な借金も背負うことになります100%純資産から得られるキャッシュフロー(金利)とは安全性が違います。そういう意味ではある程度危険な橋を渡っていかねばなりません。どれくらいの危険性なのかはこのブログで散々書いてきた程度なので大したことはないと思っていますが。

実は、多くの人にとって③が一番のネックなのです。まさかと思うでしょうが、「不動産投資をしたい人は、意外と不動産を買わない」のです。意味が分かりませんよね?不動産でFIREできない一番の原因は「気持ち」です。
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不動産投資ランキング
17
2021

不動産投資でFIREできるのか?

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そこで本題に戻るのですが、私のところに相談に来られる方は、やはり不動産投資に"FIRE"の可能性を見出している方ばかりです。そうすると「果たして、不動産投資で"FIRE"は実現可能なのか?」が疑問に思われると思います。

結論から言うと、「不動産投資でFIREは可能」です。

しかもリスクや苦労で比較すると、金融投資でFIREを実現するよりは、不動産投資でFIREを目指すほうが、楽で安全で早いのではないかと思います(よく言われる、ドル建ての毎月分配型投資信託などと比べてもです)。

金融投資で資産(タネ銭)を増やすためには時間と運が必要です。金融は人に資金を供出して、事業をしたリターンでお金を増やすという構造だからです。つまり、ちょっとずつ右肩上がりで資産を増やして(たまに市況で資産を減らしながら)いき、場合によってはFIREまでに何十年もかかるということです。

一方、不動産投資というものは、金融機関からお金を借りて、それで物件(=タネ銭)を購入する事業なので、収入が発生するにあたり時間をあまり必要としません。つまりはじめてすぐに全開で収益が発生し、その代わりに毎月長い時間をかけて少しずつ借入金返済をしていくわけです。そもそもの構造が違いますよね。
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03
2021

本当にFIREするのが得策か?

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私もサラリーマンである以上、"FIRE"という概念は共感できますが、特に他に収入源がないのであれば、実際に"RE (Retire Early)"するのは止めた方がいいと思います。ただ、すべての人にとって、"FI (Financial Independence)"するのは絶対に必要なことだと思っています。つまり経済的自立です。

私の場合ですと、だいぶ前に"FI (Financial Independence)"までは果たしていましたが、"RE (Retire Early)"はせず、仮面FIREとして、そのまま働き続けています。気持ちはFIREですが、会社を辞めることまではしていません。まだチャンスがあれば銀行からお金を借りて物件を増やしたいですし、この経済的に安全な環境のまま、複数の収入源を得ていきたいと考えているからです。

不動産投資の相談に乗っている中で、現在の仕事がめちゃくちゃ激務な人がいました。彼はアパートをある程度買って、"FI (Financial Independence)"のレベルを上げてから、金銭的な不安を持つことなく、比較的ラクな業種に転職しました。収入は少々下がったようですが、ワークライフバランスを取ることに成功しました。ハーフFIREの典型例かと思います。このように人生の選択肢を増やしたり、生活の質を上げるために、"FI (Financial Independence)"を目指すのが良いのではないかと思っています。
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20
2021

FIREの危険性

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毎日会社に行って苦しい思いをして働いていると、確かにその境遇から脱出したくなりますよね。私も「なんでこんなくだらない仕事で時間を無駄にしているんだ」と思うことがよくあります。ただ、迂闊にFIREの"RE (Retire Early)"してしまうと、万一、収入が行き詰まった時や、新たに借り入れをしたくなったときなどに、逆に詰んでしまうことも考えられると思います。

金融資産を例に取ると、投資の王道はやはり株式投資だと思いますので株式で考えると、先のリーマンショックやコロナショックのように一瞬で保有価値が下がってしまうこともあり得ますし、仮想通貨や投資信託ですら自分の努力とは関係なく、大きく価値を毀損してしまうことが頻発します。市況に左右される金融投資は手軽である一方、外部要因に影響されすぎるところが怖いのです。

タネ銭が目減りしてしまうと「目標達成したー!FIREするぞ!」でFIREした人は、一瞬でシミュレーションが崩れてしまうことかと思います。月20万円で生活するつもりだったが、月10万円しか入ってこなくなったぞ、と。そうすると運用にまわした資産を取り崩しながら生活するようになっていき、元のレベルの仕事に戻ることもできずに、苦しい思いをすることになるわけです。

つまり、本気でFIREするなら、相当余裕を持ってタネ銭と収入源となるスキームを仕込んでおかないと、かなりの確率で破綻することになるかと思います。
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