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27
2020

自宅を持つと月々のキャッシュフローが良くなる

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
②キャッシュフローベースでは「住」にかかる支出が少なくて済む:
 住宅ローンと比べて、賃貸の場合の家賃は、毎月ベースでの支出で考えると高めであることが普通です。同じ2LDKの部屋でも、賃貸なら家賃が15万円かかるところ、住宅ローンなら10万円/月で住むことができます(もちろん物件によります)。これに修繕積立金や管理費など加えて考えると、その差はもっと縮まるかもしれませんが、大雑把に言って大家さんの利益が乗っていない分だけ自宅の支出の方が安くなると考えて差し支えないと思います。

何歳で住宅を買うかにもよりますが、賃貸の場合、家族構成が変わって規模の小さい借家に引っ越すにせよ、死ぬまで一定額の支出が続くことになります。一方、自宅を買うと、住宅ローンの返済が終われば住に関する支出は圧倒的に少なくなります。毎月のサラリーが見込める内は賃貸でも自宅でもどちらでも良いのですが、歳をとって収入に不安が出てくる頃になって、はじめて自宅にしておけばよかったと思う人が多いと聞きますよね。もしもその時に賃貸不動産を保有して、ある程度安定した収入を確保できているのであれば住むところは賃貸でも問題ありませんが、普通にサラリーマンとして一生を終えるのであれば自宅を保有しておいた方が安全と考えることができます。

このように住宅ローンで自宅を買うことは、住宅ローンにより与信枠を削ることにはなりますが、キャッシュフローベースでは「住」にかかる支出が少なくて済みます。特に会社の家賃補助などの制度がない場合、サラリーマンにとって自宅はキャッシュフローを安定させることにつながります
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不動産投資ランキング
16
2020

不動産投資視点での自宅を持つことのメリット

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
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では、不動産投資視点での自宅派のメリットを考えてみたいと思います。

銀行から見ると自宅を持っていることでその人の信頼性が高まる
キャッシュフローベースでは「住」にかかる支出が少なくて済む
③(立地などにもよるが)返済が進めば担保力の高い不動産を持つことになる

などが、挙げられると思います。

①銀行から見ると自宅を持っていることでその人の信頼性が高まる:
 だいぶ前に銀行マンと飲んでいた時に聞いたのですが、銀行からすると「どこの馬の骨かわからない人にお金を貸すのは怖い」と感じるとのことです。そりゃそうですよね、住所不定無職よりも生活の拠点があって収入のアテがある人の方が信頼性が高いのは当たり前のことです。銀行は要は「ちゃんとした人」にお金を貸したいのです。住宅ローンにしばられていて逃げ場のない人であれば、貸しても責任持って返済してくれそうですからね。
※賃貸の人がちゃんとしてないという意味ではありません

自宅を持つということは、確かにローンを組んで見えないお財布(与信枠、個人の借入可能額)の枠を使ってしまうことにはなります。しかし自宅という、普通の人なら簡単に手放すことはしない、決まった拠点・固定資産を持っているという「ちゃんとした人」であるという風に見ることもできるわけです。よく金融機関界隈で言われるのが「自宅を持っている人は逃げない」という言葉です。こういう人に貸したくなるのもわかる気がします。
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不動産投資ランキング
22
2020

自宅という概念を使って不動産投資をする

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③不動産投資のために「自宅」という概念を活用することができる」:

 これはちょっとしたテクニックなのですが、自宅≒不動産投資となるような投資がないことはないという意味です。反則ですがわかりやすい例として、最近問題になっているフラット35を使って自宅として住宅ローンで物件を購入後、そのまま賃貸として貸し出すという手法もそのひとつです。もちろん反則ですが、自宅を購入後、止むなく転勤する例も少なくなく、かといって住宅ローンを解約することもできないため他人に貸し出すことになり、結果的に住宅ローンで不動産投資をしてしまうこともあります。いけませんね。。

他には最近一部で流行っている賃貸併用住宅も自宅という概念を使った不動産投資もあります。賃貸併用住宅は例えば自宅となっている建物に、他人に貸し出す貸室を併設することで住宅ローンを使って賃貸住宅を経営することが可能になります。住宅ローンは借りやすい、金利低い、長期で借りられるなどメリットいっぱいなのでこれを使わない手はありません。但し「自宅部分の床面積が50%以上であること」が賃貸併用住宅に全額住宅ローンを使う際の条件になることが多いので、注意が必要です(例外は結構ありますが)。

他にもありますが、自宅を買うにせよ賃貸で使うにせよ、人生において住宅ローンという最高に有利なローンを借りないという手はないと思います。問題はどのタイミングでどのように使うかということだけです。ただ、若いうちに自宅を買ってしまうと、将来家族構成が変わったり、転勤転職で通勤時間が変わったりした時に対応しにくくなるので、ある程度人生の見通しが立ってから自宅を購入する方が自由度が高い人生が送れるのではないかと思います。

賃貸派の不動産投資家の方はこれらのことを考慮して賃貸生活を続けると良いと思います。
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不動産投資ランキング
08
2020

お金を借りるために引っ越しをする

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>②与信上有利な場所に引っ越しができる(住民票を移すことができる):
 これは要は、お金を借りるために引っ越しをするという意味なのですが分かりますでしょうか?今、あなたが住んでいるところではお金を貸してくれない銀行があるという意味です。

金融機関は全国どこに住んでいてもお金を貸してくれるわけではありません。自宅住所、勤務地住所、購入したい物件住所などで、ある程度使える金融機関が絞られてしまうのです。例えば、青梅信用金庫という金融機関であれば、物件住所と勤務地住所が東京の西側でなくては対応しないとのことでした。同様に千葉銀行であれば環八より西側の物件には原則融資しないと聞いています。例外は多くありますが、このように金融機関(と、その支店)には対応エリアというのがあり、住所が邪魔をして融資が活発な金融機関からお金を借りられないというケースは結構頻繁に発生します

総ての金融機関が不動産投資に積極的というわけではありません。私自身も独身の頃、融資を受けるためだけに不動産投資に積極的な銀行のそばに引っ越しをしたことがあり、おかげで初期の資産拡大がスムーズに進んだということもあります。また、あまり積極的にお勧めはしませんが、自宅を持っていると住民票が移せないということもあります。賃貸であれば結構自由に住民票だけ移動できるので、賃貸は表面上の住所移動がしやすいというメリットもあります
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18
2020

不動産投資の視点で賃貸派のメリット

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話を戻しまして。不動産投資の視点で賃貸のメリットを考えてみると、

①自宅購入の借り入れによって与信を傷つけることがない
②与信上有利な場所に引っ越しができる(住民票を移すことができる) 
③不動産投資のために「自宅」という概念を活用することができる


などでしょうか。金融機関や時期によっても異なりますが、大まかな流れとしてはある程度アパートなどの不動産資産を増やしてから自宅を購入する方が、自宅を購入してからアパートを買い進めていくよりも簡単と考えられます。

①自宅購入の借り入れによって与信を傷つけることがない:

 だいぶ前にも書きましたが、個人は全員「見えないお財布」というものを持っていて、これはその人の信用、つまり金融機関からいくらお金を借りることができるかということです。大企業勤めや公務員などであればサラリーはともかく収入が安定しているということで銀行もお金を貸してくれやすくなりますし、開業医や外資勤めの人、社長などビジネスを持っている人などであれば安定性はともかく収入が高いので、それはそれで銀行からお金を借りやすいですよね。

このように人が普通に借りられるお金にはだいたい上限が決まっていて、例えば2億円借りられる与信枠のある人が5千万円の自宅を買ってしまうと、理論上購入できるアパートは1.5億円が上限となってしまいます。5千万円のアパートと言えばうまくやれば毎月のキャッシュフローで10万円以上期待できますので、5千万円の与信枠を自宅という消費性支出に充てるか、アパートという投資性支出に充てるかは判断しどころではないかと思います。

不動産投資のためのローンは非常に難しいのですが、何故か住宅ローンはどこの金融機関でも、結構な借り入れがあっても実行してくれるものです。自宅を保有させるというのは政策なのでしょうね。金融機関は金融庁のお達しには絶対服従なので、自宅購入のためにお金を貸し出せとお上が言うならば、銀行はバッチリ貸し出してくれます。

ですので、若い頃は賃貸に住んで投資用不動産などを買い進める → 与信上限に近くなり、家族構成などもある程度見えてくる →自宅を検討する という流れが、選択肢も多く、ベターな選択なのではないかと思います。
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