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16
2020

不動産投資にエクセルは決して万能ではない

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
もうひとつ付け加えると、不動産投資の物件そのものは一定のレベルを超えていれば、どの物件でも賃貸経営上あまり問題になることはありません。いつも言っていることですが、「65点の物件で良い」のです。みんなネットに書かれているような方法を駆使して90点の物件を探そうとするから、いつまで経っても物件のひとつも手に入れることができないのです。65点の物件でも90点の物件でも賃貸経営は大差なく成り立ちます。例えば徒歩10分でも12分でもそれほど大きな違いはないのです(逆に徒歩10分以内の物件は売価が高いことが多い)。賃料や客付けなどは場所と広さでほぼ決定するものなので、世間で言う"良い物件"だろうが"良くない物件"だろうが、みなさんが想像しているほどの大きな差異はないわけです。

だからエクセルで一生懸命シミュレーションしたところで、実際の経営上の数値とはあまりリンクすることはありません。シミュレーション上このくらいの融資が出るはずだというのも机上の空論でしかなく、どの銀行の、どの支店の、どの担当者に相談するかによっても結果は異なってきますし、その時の融資情勢や融資担当者の予算達成度の状況などによってもだいぶ変わってくるものです。

例えば「千葉銀行は融資が出やすい」という噂を耳にしたとしても、いきなり個人がそこらへんの千葉銀の店舗に融資を持ち込んで「フルローンで長期低金利」という結果が出るわけではないのです。不動産投資に融資をするのが得意で、やる気のある融資担当者と懇意にしている不動産業者の力を借りて、なんとかひねり出してもらうのが不動産投資の融資というもの。極論すると不動産投資は融資がメインで物件などはサブです。普通の物件を良い融資条件で購入し、欲をあまりかきすぎず、ほどほどに業者を儲けさせてあげれば、どんな物件でも不動産投資で失敗することはありえないと考えます。
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不動産投資ランキング
02
2020

不動産投資は業者の力を借りるしかない

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
ここは不動産投資の話をするところですから不動産に話を戻したいと思いますが、以前もブログに書いた通り、不動産投資などというものは収益不動産を持っているか持っていないかだけの事業ですので、実は大した努力や苦労は必要ありません。私は好きな言葉ではないですが、「不労所得」を得るということが目的であり「結果」なのであれば、それに至るために必須である「実行」は不動産を取得することですし、みなさんが一生懸命やっている「勉強」という努力は、特に実行にも結果にも直接結びつくものではありません。知識がー!”とか、情報がー!とか、四の五の言っている暇ががあれば、ワンルームの1戸でも買ってみたら良いと思います。それこそが実行ですし、結果に結びつく唯一のアクションです。とは言うものの、この1戸目というのが初心者の方には心理的に一番難しいところだとは分かっていますので、この不動産投資相談をやっているわけですが。

つまり勉強すればするほどよい物件を買えるというわけではありませんし、エクセルを叩いて立派なシミュレーションを作れば投資が安全になるわけでもありません。エクセルで不動産を評価したり、細かいシミュレーションをすることは、逆に良い物件や良い業者を遠ざける要因となっているように思えます。エクセル教材で"最高の物件"を見つけることが不動産投資のゴールではありませんよね。その教材を売ったノウハウ屋さんの売上に寄与しているだけです。

不動産業界はまだまだ人の力が作用する部分が多く、非常に泥臭いところです。同じ物件でも不動産業者のさじ加減ひとつで私たちの収益は大きく変わってくるものですし、不動産業者の頑張りひとつで融資条件も大きく変わってきます。エクセルのシミュレーションで人が動いているのではなく、人の活動自体が収益を作り出しているのを忘れてはいけないと思います(ちなみに私はどちらかというとエクセルは得意な方ですが、不動産投資では家賃収入の集計くらいにしか使っていないです)。
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不動産投資ランキング
18
2020

結果に結びつく行動は実行のみ「Just Do It!」

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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
では、どのような努力をすれば不動産投資の成功に近づくのでしょうか。結論から言ってしまうと、努力や苦労と収益とはあまり相関関係はないと思います。ちょっと外れた例かもしれませんが、某アパレルのネット通販会社の前オーナーであるMさんの口座に1,000億円入っていて、私たちの口座に100万しか入っていなかったとしても、Mさんは私たちの10万倍努力したとは言えないでしょう。努力や苦労だけなら私たちの方がしているかもしれません。つまり努力と収益は比例していないのです。

もちろんMさんには努力や実力もいくらかはあったのでしょうが、10万倍の資産差がある私たちとの最も重要な違いは、実行力と運なのではないかと思っています。

平たく言うと、成功という結果があったとして、これは何か目的意識を持って事をやったかやらなかったかの違いから始まったことですし、やった場合、それが波(運)に乗ったかどうかが最も違うということではないかと思います。実力ややり抜く力というのは、実行力と運をサポートする程度のものでしかないと思います。

目的が「結果」だとして、結果にたどり着くために「実行・運」と「実力・努力」でどちらが必須かというと、「実行・運」が必須なのは間違いないと思います。しかし、どちらがやりやすくて楽かというと、「実力・努力」の方ですよね。勉強慣れした優秀な人にとっては勉強という努力は得意なことですし、何よりやった気分になります。勉強したり苦労をするのは辛いことですが、どちらかというと楽な選択肢なのです。とっつきやすいので、「結果」を出すために多くの人はついこちら(=努力や勉強)の方に力を入れてしまうものです。

勉強は楽な選択肢なのです。
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不動産投資ランキング
04
2020

不動産投資スタートアップ支援をやって思うこと

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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
だいぶ長い間、もう15年以上このブログを運営しながら、何百人も不動産投資の相談に乗ってきたのですが、ご相談者の方々と向き合っている内に気がついたことを書いてみようと思います。そこらへんにある薄っぺらい啓発本みたい感じになってしまったら申し訳ありません。悪意はありませんので、要素だけ読み取っていただければと思います。

不動産投資の相談に来られる人の多くは大変勉強家で、インターネットだけでなく、本やセミナーなどから様々な情報を得て研究されています。また、不動産に関する勉強も然ることながら、士業や管理職、技術者など、大変な勉強と努力を重ね、今の地位を築いている方が多いように思えます。家族のため、将来のためということで不動産投資に前向きで、私のようにちょっとサヤが取れたらいいななどというきっかけと異なり、志も立派な方ばかりです。

勉強熱心な方ばかりですから、不動産投資を始めるためにはなんの本を読んだらよいか?どういう資格が役に立つか?など、質問を受けることも少なくありません。失敗を避けるため、あるいは効率的に進めるために情報収集をされることは悪いことではないと思います。しかし、私は不動産投資に特別な勉強や役に立つ資格はないと答えることにしています。私は「勉強に逃げるな!」と言いたいです。投資は勉強だけしても正解には近づきません

なぜなら、こと不動産投資業界に関して言うとあまりにも多くのポジションの人がバイアスのかかりまくった情報を発信しているため、勉強すればするほど何を信じて何をしたらよいかわからなくなってしまう現象が発生しています。業者が自分に有利な情報ばかりを発信するのは当たり前ですよね。つまりネットやセミナーなどの情報に「正解」はないのです。何度も書いていますが、投資ですからそもそも「正解」はありません。しかし勉強熱心な人ほど正解を探して努力し、さまよい続ける傾向が見受けられます
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不動産投資ランキング
21
2020

一戸建てもマンション同様のコストがかかると思え

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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
一戸建てについても同様のことが言えます。一戸建ては毎月の管理費も修繕積立金も必要ありませんが、実は隠れたメンテナンスコストなどがかかっています。修繕や掃除などはぜんぶ自分でやらなくてはいけないから、マンションのように毎月決められた一定額を支払う必要がないだけです。「一戸建てはマンションのように管理費修繕積立金がかからないから有利」などというセリフは大間違いです。

自宅でメンテナンスコストの高い設備といえば、ビルトインエアコンやホームエレベータなどになります。たまにジャグジー風呂などがついている物件もありますが、うるさくてそんなに使わない上に、意外と壊れやすく、修理費が高く付くシロモノです。ビルトイン系の設備は交換がきかなかったり、修理に汎用品が使えなかったりすることが多いので、よく考えて導入するべきだと思います。

あとは掃除ですね。例えば一戸建てもマンション同様、定期的に下水の高圧洗浄をしないとつまりが酷くなります。このような定期的な支出はマンション同様覚悟してきちんと支払っていかないと建物も長持ちしないことになります。

また、草むしりやゴミの処理など一般管理も自分でやらなくてはいけないですよね。これは見えないコストですので、自分の稼働コストをどう捉えるかで決める必要があると思います。投資家であれば自分の時間もコストと考えるべきかと思いますので、極力自己稼働も抑えるような選択をすることになると思います。
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