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2020

安い物件・おトクな物件の落とし穴

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
では自宅を買うとして、不動産を20年近く見てきたイチ不動産投資家の視点から、どういう物件を選ぶべきか、どういう場所が良いと思うかについてバラバラと挙げていきたいと思います。もちろん総てを網羅することなどできませんし、個々人のライフスタイルや考え方は考慮していません。資産という観点(+個人的な意見)からのポイントです。

まず、場所です。不動産は不動というだけあって、基本的には場所を買うものです。これは自宅だろうが投資だろうが、場所の良さというのは絶対です。設備や構造などは二の次です。人気のあるところであれば高いですが値段も下がらないですし、住民の質の良いところや行政が金満なところは、やはり価格は高いですがライフクオリティが上がり生活満足度が高くなることでしょう。

不動産に関わる多くの人が犯す最大の過ちポイントは、安い物件・おトクな物件を志向してしまうというところです。金額が大きいのでつい少しでも額の低いものをと思ってしまいますが、不動産はほぼ必ず「相場」で取引されています。一介の小規模顧客(ワンタイム顧客)である私達のところには、市場に出回っていない例外的に安くて良い物件というのは絶対まわってこないと思っておいた方が正しいです。

不動産は「安かろう悪かろう」の世界なので、これは安いな!と思った物件は、100%何かが「悪かろう」だと考えた方が良いです。高いものを買えと言っているわけではありませんが、いい物件は高くても売れるものなので、安い原因が明確で、それが自分にとって許容できるものあると確認できない限りは、不動産の安物は買わない方が賢明です。
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15
2020

自宅購入を選択するべき人

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「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
逆に、不動産投資家の視点から自宅を選ぶべき人は、「家賃補助などの会社の制度がない人」、「比較的高給、安定したサラリーの人」、「サラリーマン定年以降収入の見通しがない人」ではないかと思います。

家賃補助や社宅がなければ、自分の住に対する支出は100%自分が負担しなければならないので、どうせ家賃を支払うなら自分のために支払うべきだと考えます。他人の借金を返すために家賃を払うのはバカバカしいことです。自分の金は自分の借金を返すために使いましょう。

また、高給取りであれば住宅ローンを組んだくらいでは、さほど与信に影響を受けないため、自宅を購入しても大きな問題になりません。最近は以前よりも住宅ローンが借入枠に影響する比率が大きく「なくなって」きましたので、この傾向は一層顕著になったと感じています。安定した職に就いている人も賃貸用不動産ローンがつきやすく、住宅ローンに毎月定額を費やす力も高いため、自宅を購入してもプラスに働く可能性が高いです。

定年があって例えば60歳以降の収入の見通しが立たない人も、自宅を買っておいた方が、老後が安定することかと思います。自分で住んでいる限りは負の資産ではないとも割り切れますし、修繕支出や固定資産税なども賃貸に比べれば微々たるものです。これから年金も間違いなく減っていくことでしょうから、リバースモーゲージなどもメジャーになってくることでしょう。こういう人であれば自宅を持っている方が選択肢が多くなるとも考えられます。
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24
2020

賃貸住宅を選択するべき人

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このように考えてみると、不動産投資家の視点から自宅を選ぶか賃貸を選ぶかの議論は答えがなく、その人の状況によって異なってきます。ざっくりと判断基準を示すと、賃貸派を選ぶべきなのは、「住に対する会社の制度が充実している」、「自営の人、給料が低めの人」、「転勤が多い」などの方になってくるのではないでしょうか。

借上社宅や家賃補助などの会社の制度がある人は、それを徹底的に活用して、自らが負担する住への支出を最小限に留めるべきでしょう。そこで得られたキャッシュフローを基礎として銀行に交渉し、より大きな賃貸用投資物件を手に入れるべきです。

自営の人は収入が不安定な傾向が高いためリスクヘッジとして柔軟な住の選択が必要になりますし、また定年がないため賃貸でも対応できます。給料が低い人も不動産投資家という生き方を選択する以上、少ない与信枠を住宅ローンに当てている余裕はありません。全与信力を投資用不動産に充てるべきだと思います。

商社マンなど転勤が多い人も住に対する自由度を高くしておかないといけないですし、ここぞという時に住宅ローンを使うことができません。または言い訳が立ちやすいため、住宅ローンで買った自宅をやむなく賃貸に回すこともしやすいです。

上記のような人は不動産投資家としては賃貸派で生きていくことをオススメたいと思います。
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10
2020

自宅は自分が大家として自分に貸し出す賃貸不動産

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③(立地などにもよるが)返済が進めば担保力の高い不動産を持つことになる:
 賃貸と自宅の一番の違いは、誰のために賃料を払っているか?になります。賃貸は大家が他人ですが、自宅の大家は自分です。自宅は、自分がリスクを負って自分用の賃貸不動産を保有し、それを自分に貸し出していると考えることができます。つまり、自分のために毎月の賃料を払ってることになります。言い換えれば自宅も立派な賃貸経営であり、自分のために毎月の賃料を払っていることになりますよね。

返済が進めば、概念的に少しずつ自分の持分比率が高まっていき、それに従い銀行から見た担保価値も高まっていきます。賃貸であれば毎月頑張って賃料を払っても所詮は他人の借金を返しているだけで、いつまで経っても自分の担保余力は増えていきません。つまり自宅は住宅ローン借り入れ当初は与信を大きく毀損しますが、返済が進むほど本来の自分の与信力よりも大きな与信力を手に入れることができるのです。

例えば30歳で自宅を住宅ローンで購入した場合、返済が進んで45歳くらいになれば自宅の持つ担保余力がある程度出てくる頃ではないかと思います。こうなると自宅を共同担保に入れなくても負債でしかなかった住宅が与信力アップに寄与してくることになります。

また、会社を定年する頃にはほとんど返済が終わっていますので、普通の人がアパートローンを組めなくなる年齢になっても自宅を担保に新たに借り入れを起こすことができるかもしれません。銀行から見れば担保力のある人に対しては取りっぱぐれがないので、より柔軟に対応してくれます。これも賃貸ではできない芸当ですよね。
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27
2020

自宅を持つと月々のキャッシュフローが良くなる

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②キャッシュフローベースでは「住」にかかる支出が少なくて済む:
 住宅ローンと比べて、賃貸の場合の家賃は、毎月ベースでの支出で考えると高めであることが普通です。同じ2LDKの部屋でも、賃貸なら家賃が15万円かかるところ、住宅ローンなら10万円/月で住むことができます(もちろん物件によります)。これに修繕積立金や管理費など加えて考えると、その差はもっと縮まるかもしれませんが、大雑把に言って大家さんの利益が乗っていない分だけ自宅の支出の方が安くなると考えて差し支えないと思います。

何歳で住宅を買うかにもよりますが、賃貸の場合、家族構成が変わって規模の小さい借家に引っ越すにせよ、死ぬまで一定額の支出が続くことになります。一方、自宅を買うと、住宅ローンの返済が終われば住に関する支出は圧倒的に少なくなります。毎月のサラリーが見込める内は賃貸でも自宅でもどちらでも良いのですが、歳をとって収入に不安が出てくる頃になって、はじめて自宅にしておけばよかったと思う人が多いと聞きますよね。もしもその時に賃貸不動産を保有して、ある程度安定した収入を確保できているのであれば住むところは賃貸でも問題ありませんが、普通にサラリーマンとして一生を終えるのであれば自宅を保有しておいた方が安全と考えることができます。

このように住宅ローンで自宅を買うことは、住宅ローンにより与信枠を削ることにはなりますが、キャッシュフローベースでは「住」にかかる支出が少なくて済みます。特に会社の家賃補助などの制度がない場合、サラリーマンにとって自宅はキャッシュフローを安定させることにつながります
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