ニシオカの不動産投資　～大家歴20年間のノウハウ大公開～

さて、一方、融資についてですが、借入が難しいので諦めている方も少なくないと思います。私のところに相談に来られる方も、半分くらいの方は融資が出てこないがゆえに物件を手に入れられないと言っています。確かに属性が比較的不利な方は特に難しい状況だと思います。

しかし、上場企業のサラリーマンや公務員、資格保持者や技術者などの、銀行からみてリスクの低い方であれば、私が把握している範囲だけでも、相当数物件を手に入れることに成功しています。ただ、どこの銀行も投資物件には消極的であることは否めませんね。

ひとえに銀行と言っても、融資成功の確率は、実際のとこ担当してくれる人のレベルややる気に相当影響を受けます。同じ銀行に持ち込んでも、結果が異なることがあるのはこのためです。うまく言えないのですが、ある程度コネというか、パイプがある人はだいぶ有利だと思います。

つまり流動性の高い物件、銀行が評価をつける価値の高い物件については、実はさほど値下がりしないという訳です。実際に私が持っている物件についても、不動産投資人気のお陰か、購入時よりはむしろ上がっている状態です（とは言ってもたいがいは底値と言えるレベルだとは思いますが）。

また、確かに以前よりは条件が厳しくなりましたが、そういう物件には銀行もきちんと融資をつけています。ワンルームは貸し倒れのリスクが低いからということでしょう。都心の築浅区分所有マンションや都心近郊の小型アパートは悪くないと思います。

こう考えてみると、比較的価値の低い地方の大型一棟モノ物件などは、確かにあまり買い時ではないかもしれません。いや、正確に言うと安くはなっているので、現金などで買えれば買い時なのですが、買える人はほとんどいないことかと思います。こう考えてみると、物件自体について言うと、決して買い時ではないとは言えません。

本当に多くの人が口をそろえておっしゃるのですが、「今、不動産投資を始めるには時期が悪いのではないですか？」というセリフ、マスコミに踊らされすぎです。確かに株価がどうした、地価がどうした、先行き不安などなど、不動産投資にはネガティブな表現が錯綜しています。

しかし、実際に不動産投資の現場を見ている限り、価値の高い地域の物件を狙うのであれば、時期が悪いということはほとんどないと考えられます。むしろそういう時ほどライバルが少なく、買い時ではないかと思うくらいです。

なぜ、不況時に大型物件（特に一棟モノ）の価格が下がるのかというと、銀行が融資を出し渋っているからに他なりません。大型の物件は銀行からの融資で購入することがほとんどで、とても現金だけではまかないきれないからです。銀行が融資を引き締めれば、当然、私たちは大型物件を手に入れることができません。そうすると物件を売却して現金を手にしたい売り手は値段を安くしてでも売ろうと必死になります。

この繰り返しで大型物件を中心に、不動産価格は下落しているというわけです。景気や先行きの不安云々よりも銀行のスタンスの方が影響力が大きいものです。

「波」は空室だけではなく、不動産を買いやすい「時期」にも言えます。もちろんご自身の与信が一番重要なのですが、ここ20年近く見てきて、不動産は明らかに買いやすい時期と買いにくい(買えない)時期があると感じています。今、不動産投資用の融資は非常に出にくい状態です。私が残念なのは、今、せっかく一念発起して不動産投資にチャレンジしてみたが、業者や銀行に相手にされなかったということで、自分にはできない投資だと思い、この先ずっと諦めてしまうことです。

その人が物件を手に入れられなかったのは、今、たまたま融資の借りやすさという波が悪かった時期だからであって、ひょっとしたら波が良い時期であったら手に入れられたかもしれません。そしてこの「波」はいつの日かわかりませんが、少しづつ変わっていくものです。そうすると将来に向けて今できることを充実させ、波が良くなるのを待つという選択肢も出てくるかと思います。

これは長期に渡って、複数物件を買ったり売ったりしてきたことのない人にはわからないことかもしれません。不動産投資取り組むにあたりかなり精神力が必要なことなので、不動産投資を始めた人には酷なことですが、諦めずに今ダメでもやれることをやって、「波待ち」しましょうとお伝えしたいです。