ニシオカの不動産投資　～大家歴16年間のノウハウ大公開～

ちょっと不動産投資自体からは離れてしまうかもしれませんが、私たち人間が生きていくにあたって、検討することを避けて通れない話題として「自宅」を買うか、借りるか、どちらが正解か？また、買うならどういう物件が正解か？というテーマがありますよね。雑誌などでもたびたび取り上げられる答えのない永遠の議題なのですが、多くの相談者さんからこの話が出てくるので、少し考えをまとめてみたいと思います。

まず結論から言ってしまうと、もちろん正解などありません。投資と同じようにご自身の考え方、経済状況、生活・仕事の状況などにより選ぶべきベターは異なると思います(よく考えてみれば当たり前ですよね)。そういう前提で読んでいただけると幸いです。

まず、買うか賃貸にするかという分岐から考えてみます。私個人としては本来賃貸派です。今は仕事上できませんが、将来は気分に合わせて住みたいところに住みたいですし、気分に合わせて引っ越しをしたいですし、家族構成もいずれ変わっていくでしょうから、自宅という大きな固定資産を持ちたくないと考えています。にも関わらず、現実はいろんな経緯もあって自宅を買ってしまいましたが、まずは仕事などの諸条件は抜きにして、純粋にご自身(とご家族)がそもそもどういうスタンスで「住」を考えているかをまとめてみることがスタートになると良いと思います。

こう考えてみると、戸建て投資は、基本業者のための商売ではないでしょうか。気軽な金額なのでリスクを意識させることなく投資家に売ることができるし、リフォームでも素人投資家をカモにすることができて儲かるので、高額なアパートが融資が出ないため売れない現在、もっとも業者が儲かるだけのビジネスに見えて仕方ありません。

「でもアパート買えないから、仕方ないじゃん」という方もおられるお思います。その通りです、仕方ないと思います。しかし、仕方なくてもマイナスになるような投資をするべきではないと考えます。今、戸建て投資をやるのはやりたい投資(大型のアパート投資など)ができないからですよね。戸建ては借金がしなくて安心かもしれませんが、自己資金を失うというリスクを十分負っているのを認識するべきです。

不動産投資は消費でなく事業であり、サラリーマン根性で判断してはいけないです。事業家目線で投資するべきかを判断してください。借り入れは悪やリスクではなく、あくまでも事業経費だということです。不動産投資に「いい話」はないと肝に命じておくべきかと思います。

あえて言うなら、戸建て投資の一番のメリットとしては自己資金でできるというところかと思います。金融機関からの融資は面倒で時間もかかる上に処分の自由度も低いため、自己資金でできるということは余計な苦労やストレスを感じずに思った通りのアクションができるので、気分良く取り組めるのではないかと思います。逆に言えば、戸建て投資にはこれくらいしか大きなメリットはないです。

親の仇みたいに戸建て投資をディスっていますが、特に恨みがあるわけではありません。また、将来の投資状況によっては戸建て投資も有りと考えるようになるかもしれませんが、少なくとも現在の状況では戸建ては見送るべきいう意見を書いています。

最後に、③出口で高く売却できる　ですが、これはどうなんですかね。戸建てというのはファミリーが相手となりますから売却が結構難しくて、築年が古いだけで選択肢から除外されることもあったりします。戸建てということ、且つ賃貸(実需物件ではない)だということで、投資家もあまり狙わないし、実需としても使えないしということで売却相手先が少なく、一般的に売却までには時間がかかるのではないかと思います。

私のイメージですと、物件価格80に対してリフォーム価格20であれば資産性も高く、適当な利回りで売却できると思います。一方、物件20のリフォーム80である戸建て投資というのは、もともと資産性が低く人気のない地域であると思われるため、どんなにリフォームしても流動性は低いのではないかと考えます。本当に地方に行くと投資に消極的な人が多いためか、驚くほど物件の流動性が低いものですよ(必ずしも現入居者が買ってくれるわけでもないですし)。

これらの理由から、戸建て投資は儲けを狙ってやるものではないと思います。価値のないボロ物件に薄化粧して素人に売りつけるというのも、ビジネスとしてどうか・・。

リフォームのクオリティについてですが、ネットの情報を見るとIKEAの家具を備え付けたり、自宅で余った中古の大型テレビを置いておいたりと、そんな程度のリフォームで本当に賃貸がつくか？と思うような事例も見かけました。リフォームの鉄則は「やるならガッツリと」です。部材は高いものでなくてもよいのですが、お金のかからないとこばかりケチなリフォームをするのではなく、やるからにはちゃんとユーザー目線でのリフォームを行うことが必要なのではないかと思います。

と思えば、今度はやりすぎの事例もよく見かけます。壁の塗り直しから水回り、フローリングまでフルリフォームしているケースですね。これは入居者から見ればありがたい話ですが、総工費を考えると、もっといい場所のRC区分所有が狙えるのでは？と思うようなものもありました。もちろん相場よりも極端に高い家賃はつけられません。

話が逸れてしまいましたが、もともと価値の低い場所の築古ですので、ちょうどいい塩梅のリフォームを安く行うのは結構難しいわけです。ましてはノウハウや業者ツテのない人には相当困難だと考えるべきです。

あとはインターネットなどですね。アパートですと1戸あたりの割安インターネット接続サービスがあるので無料でも提供可能ですが、戸建てのインターネット接続は高いです。例えば10万円の家賃が一戸に対して5,000円～7,000円はしますので、割に合いませんよね。こうやって見てみると、何かと戸建て投資は管理がしんどいのです。

次に、戸建て投資は②管理の手間がかからない　ですが、よくよくネットの記事を読んでみると、掃除などの管理を入居者がしてくれるからアパートと違って掃除しなくて良いなど書かれていますが、どれだけ良い入居者に恵まれているんだと思います。たまにそういう気の利いた入居者もいますが、基本的に人は「借り物は丁寧に扱わない」という法則があり、庭の草木が伸びてきたから切れ(戸建ては庭や外構部が大きい)とか、賃貸だから町内会の掃除に参加しないでトラブルを起こすとか、そういう事態も少なくありません。…というか、私の経験上、戸建てだからといって外回りを掃除をする入居者って皆無ですよ。

ファミリーだから入居期間が長いというのは、まあそういう傾向はありますね。但し空室になった時のリフォーム費用がワンルームよりも高かったり(広いので)、次の入居者がつくまでにワンルームよりも時間がかかったりと、高回転率を狙うという感じではないです。特にファミリーだからクレームが少ないということもなく、管理の手間自体はそれほど差があるようには思えません。

他にもファミリーならではの支出というのがあって、例えば「女性は水回りに厳しい」ためキッチンや風呂洗面などに比較的高価な設備を要求されがちです。ファミリーの賃貸で決定権を握っているのは奥様であることが多く、単身者向け同様の設備では客付けに苦労します。また、家族で使うため給湯器やガスなどの設備も大型のものが必要となり、特に追い焚き・浴室乾燥機等の設備は最近のファミリーには必須です。ここらへんが単身向けリフォームと大きく違う点ではないでしょうか。